Повечето фактори засега показват, че активността на жилищния пазар в България ще остане висока покрай евентуалното и все по-вероятното присъединяване на България към еврозоната от 1 януари 2026 г. Не е изключен обаче и сценарий от типа "надуване на балон и последващо спукване" (boom and bust цикъл), при който броят на сделките, обемът на жилищното кредитиране и цените на недвижимите имоти продължат възходящия си тренд до приемането на еврото, а след това наблюдаваме спад на активността и на цените. Това заяви Добромир Ганев, бивш председател на Национално сдружение "Недвижими имоти", сега партньор в агенция Komfort и Foros Brokers, в предаването "ИмоТиТе" с водещ Христо Николов.

Ганев коментира вероятните сценарии пред имотния пазар броени дни преди да бъдат публикувани конвергентните доклади на Европейската комисия и Европейската централна банка относно напредъка на България по изпълнение на критериите за приемане на еврото. Очаква се това да стане на 4 юни.

"Присъединяването на България към еврозоната ще се отрази нееднозначно на имотния пазар. Различните участници на пазара поглеждат по различен начин. Със сигурност може да кажем, че дългосрочно това е стъпка в правилната посока и вероятно това ще се отразява изключително позитивно на кредитния рейтинг на България, на макроикономическите показатели и на доходите на населението. А това означва добри резултати и на пазара на недвижима собственост."

Има хипотеза, че част от бъдещия ръст, свързан с присъединяването на България към еврозоната, вече е изконсумиран. Това се случваше в последните 2-3 години. Една част от българите направиха точно това в аванс - те купуваха имоти с идеята, че има голяма вероятност еврозоната да катализира още повече динамиката на пазара и цените на жилищните имоти. Доста покупки в последните години бяха мотивирани от това очакване, коментира Добромир Ганев.

Винаги съществува хипотезата за надуване на имотен балон и последващо спукване, но за такъв извод трябва да разглеждаме пазарите локално. От началото на 2025 г. в София, например, наблюдаваме сериозен ръст на броя вписани актове (продажби и ипотеки) в местната служба по вписванията. Във Варна обаче има спад на сделките, макар и малък, каза събеседникът.

Възможно е българският имотен пазар да преживее boom and bust цикъл. Още повече, че в нашите анализи специално за София наскоро видяхме, че ръстът на доходите е по-малък от ръста на жилищните цени. Това не се беше случвало през последните няколко години, обясни Добромир Ганев.

"Има и голяма вероятност в началото на периода след влизането ни в еврозоната част от продавачите, които излязоха от пазара с идеята да изчакат по-високи цени след приемането ни в паричния съюз, да върнат офертите и това да се отрази в посока по-малък ръст на цените. От друга страна, знаем за някои проблеми, свързани с новото строителство в София, които влияят на пазара и карат цените да се движат нагоре."

По данни на националната статистика през първото тримесечие на 2025 г. в София е започнало строителството на едва 1005 нови жилища, което е близо три пъти по-малко спрямо същия период на 2024 г. (3329 жилища). Това се отразява негативно на предлагането на нови апартаменти и съответно води до промени в цените. Броят на офертите на вторичния пазар също намаля в последните месеци, добави гостът.

Според Добромир Ганев след влизането на България в еврозоната вероятно ще има още един важен фактор, който ще влияе позитивно на имотния пазар и това е по-високият интерес от чужденци - както от физически лица от други страни в еврозоната, така и от юридически лица (фондове).

В София вече има сериозен играч - фонд от Дания, който придоби значителен брой жилищни имоти и който има за цел да увеличи още портфолиото си в следващите години. Ако говорим за физически лица, чужденци от Германия, Чехия и Полша и сега придобиват собственост, най-вече по Черноморието. Има и много българи, които от дълго време са в чужбина и които са изключително активни на имотния пазар в последните 2-3 години. Това като че ли се задълбочава - в последните дни имам обаждания от българи в Норвегия, Германия и Ирландия, които желаят да придобият собственост в страната, разказа Ганев.

По думите му раздвижването на "парите под дюшеците" също е факт и част от кеша, който не е в банките, се насочва към имотния пазар. Вероятно това ще се засили като тенденция в следващите месеци, ако България се присъедини към еврозоната от 1 януари 2026 г., смята събеседникът.

"Моите очаквания са, че в средносрочен план негативен фактор на имотния пазар в България ще бъде евентуалното вдигане на данъчните оценки, което ще повиши разходите за придобиване и притежаване на недвижима собственост. Това би могло да възпре високия ръст на цените и да подобри достъпността на жилищните имоти, макар този показател в България все още да е на сравнително добро ниво."

Събедникът добави, че на по-високите разходи за придобиване и притежаване на имоти може да се гледа и позитивно, тъй като в общинските бюджети ще влизат по-високи суми, а това би трябвало да доведе до подобряване на инфраструктурата и градската среда като цяло.

Вижте целия разговор във видеото!

Всички гости в предаването "ИмоТиТе" може да гледате тук.

Още по темата

КАБ: Време е да отпадне внасянето на проекти на хартиен носител

Ритейл инвеститорите изтеглиха $13 млрд. от фондовете за имоти в Европа

Жилищният пазар в България вече показва признаци, че е надценен

ЦРУ не потвърждава дали Тръмп се е опитал да продаде негов таен комплекс