Кризата с недвижимите имоти в Швеция застрашава най-големия ѝ пенсионен фонд

Най-големият пенсионен фонд в Швеция се раздели с председателя Ингрид Бонде тази седмица, шест месеца след като Alecta понесе загуби от 2 милиарда долара от три неуспешни залога, свързани с колапса на Silicon Valley Bank в САЩ.

Напускането на 63-годишната Бонде добавя към нарастващия списък от ръководители, които са напуснали фирмата след катастрофата. През последните месеци фондът назначи нов главен изпълнителен директор, главен инвестиционен директор и ръководител на управлението на портфейла от акции.

И все пак Alecta, на която е поверено да наблюдава 1,2 трилиона крони (101 милиарда долара) пенсионни спестявания за една четвърт от населението на Швеция, ще се нуждае от повече от нов списък от висши мениджъри, за да предотврати нова задаваща се криза. Повишените лихвени проценти, които преобърнаха стратегията на Alecta за подбор на акции в САЩ, сега оказват силен натиск върху най-големия единичен холдинг на фонда – залог от 49 милиарда крони върху силно задлъжнял шведски наемодател, наречен Heimstaden Bostad AB.

Докато индустрията за недвижими имоти в Европа се клати, Heimstaden Bostad в момента се бори да запълни капиталов дефицит, който анализаторът на Swedbank Аксел Андерсон изчислява, че може да достигне до 30 милиарда крони, без които компанията е изправена пред риска да загуби своя висок кредитен рейтинг - жизненоважен инструмент за наемодатели, разчитащи на пазарите на облигации, за да финансират операциите си. Андерсон каза, че делът на Alecta от общата капиталова инжекция може да бъде около 11 милиарда крони.

В момента Heimstaden Bostad е с две стъпки над рейтинга за "боклук", но понижаването до BB+ или по-ниско би имало големи вълнообразни ефекти в цялата индустрия. Жилищният наемодател притежава около 12 милиарда долара непогасен държавен дълг, което го поставя сред най-големите емитенти на облигации в сектора на имотите в Европа, според данни, събрани от Bloomberg.

Alecta има 38% дял в Heimstaden Bostad, което я прави най-големият съвместен акционер заедно с компания за инвестиции в имоти, собственост на норвежкия милиардер Ивар Толефсен. И все пак за пенсионната компания има един голям проблем, който стои на пътя на поемането на капиталов ангажимент: това, което казва, е небалансирано акционерно споразумение, което е подписало през 2013 г., съгласно което Alecta има само статут на младши партньор в дейността на Heimstaden Bostad.

Договорът е затънал в сложност, но притесненията за Alecta и други миноритарни акционери като шведската застрахователна група Folksam е, че те не получават достатъчно дума при вземането на решения от наемодателя, въпреки че са инвестирали 89 милиарда крони от 2016 г. насам.

„Alecta получи възвръщаемост на инвестицията в Heimstaden Bostad, но не достатъчно плащане за риска, който поехме, и също така има въпросителни относно това дали имаме разумно влияние“, каза пенсионната група в изявление миналата седмица.

Бонде беше назначена за председател през 2019 г. и пое водеща роля във влиятелния финансов комитет на Alecta, който наблюдава „ежедневните инвестиционни дейности“ на пенсионния фонд, според годишния отчет. През тази година Alecta инвестира 6,2 милиарда шведски крони в Heimstaden Bostad, най-голямата ѝ инвестиция дотогава. Миналия април фирмата заяви, че е отписала 3 милиарда от своите 49 милиарда крони инвестиция в Heimstaden Bostad, но тази цифра може да се увеличи, тъй като наемодателите продължават да се борят с финансова криза и ограничени възможности за продажба на активи.

Напускащият поста председател не посочи името на Heimstaden Bostad в изявлението си за напускане, но заплахата от още един възможен скандал – и подновеното вълнение от медийно внимание – очевидно са я застигнали.

„В ситуация, в която имаше твърде много фокус върху мен като личност, реших да подам оставка“, каза Бонде.

За който и да я замести, решението дали да инжектира повече капитал в бизнес, който може да се окаже в центъра на разгръщащата се криза с недвижимите имоти в Европа, няма да бъде лесно.

Въпреки че продажбите могат да помогнат за облекчаване на натиска върху Heimstaden Bostad, анализаторите очакват, че емисия на права – тоест покана към съществуващите собственици да закупят повече акции – ще е необходима за стабилизиране на компанията. „Издаването на права може да е необходимо, за да се поддържа кредитният рейтинг на Heimstaden Bostad от инвестиционен клас“, каза Едоардо Гили от Green Street. Той добави, че увеличаването на капитала ще бъде „по-сложно“ в светлината на банковите и управленските проблеми на Alecta в САЩ.

Всеки допълнителен приток на капитал обаче ще зависи от осигуряването на по-добри инвестиционни условия, според Alecta. Текущата ситуация, обяснено в изявлението миналата седмица, е „базирана на акционерно споразумение, от което не сме доволни“.

Главният инвестиционен директор на Folksam Маркъс Бломберг повтори това мнение в интервю. „Бихме искали да видим по-голям контрол за миноритарните инвеститори“, каза той. Бломберг потвърди, че в момента се обсъжда по-просто акционерно споразумение между собствениците на Heimstaden Bostad.

Alecta вече е наела екип от адвокати, за да проучи условията на първоначалната инвестиция, а надзорният орган на Швеция е започнал разследване, за да види дали пенсионната група е следвала съответните насоки за инвестиране и управление на риска.

„Фундаментално е компаниите да имат контрол върху риска и да го управляват в своите инвестиции“, каза шведският орган за финансов надзор в писмен коментар до Bloomberg. Регулаторът също така разследва Alecta за нейните банкови грешки в САЩ.

Резултатът ще зависи до голяма степен от реакцията на норвежкия имотен магнат Толефсен и неговата компания за инвестиции в имоти Heimstaden, която държи 50% от гласовете и всички акции от клас А в наемодателя Heimstaden Bostad. Дивидентите на тези акции се основават на сума, равна на 0,05% от общата пазарна стойност на имотите на наемодателя, според копие от споразумението, видяно от Bloomberg News. Това на практика означава, че Толефсен е основният бенефициент на увеличените изплащания, тъй като портфолиото от жилищни домове нарасна до 340 милиарда крони само за 10 години.

Главният инвестиционен директор и заместник-изпълнителен директор на Heimstaden AB, Кристиан Фладеланд, омаловажи разговорите за акционерното споразумение, наричайки го „жив документ, който е разработен с течение на времето и ние не виждаме нищо извънредно в това“. Той обаче предупреди, че „капацитетът на компанията да участва във всяка емисия на права е по-ограничен от другите акционери“.

И накрая, решението на Alecta дали да удвои залога си за имоти също ще бъде наблюдавано отблизо в съда на общественото мнение. Скандалът с банковите загуби на Alecta в САЩ предизвика недоволство в Швеция, влошено от факта, че пенсионният фонд наскоро излезе от инвестициите си в местните кредитори Svenska Handelsbanken AB и Swedbank AB.

Броят на клиентите, които преместиха спестяванията си от професионалния пенсионен план на Alecta, беше малко над 9000 за първите четири месеца на 2023 г. – пикът на падането на SVB. В предишни години средната стойност за този период е била между 6000 и 7000, според говорителя Джейкъб Лапидус.

От лятото броят на клиентите, напускащи Alecta, е бил „малко над нормалните нива“, каза Лапидус.

Въпреки че въздействието на отписванията на собствеността на Heimstaden Bostad изглежда управляемо засега - отчасти защото голяма част от бизнеса на Alecta е в пенсионни планове на работодатели - гневът отново изплува върху стратегията на фонда за недвижими имоти и възприеманата липса на управленски контрол.

„Alecta контролира парите на шведски работници“, каза в интервю Аса Линдестам, председател на организацията на шведските пенсионери PRO. „Това изисква много висок стандарт от тези, които имат право да управляват капитала.“

Линдестам, чиято организация представлява 270 000 членове, каза, че доверието в администрацията на Alecta трябва да бъде възстановено, като се има предвид, че шведите дават до 15% от пенсионните си спестявания на фирмата.

„Хората трябва да могат да вярват, че пенсионните им пари се управляват с добра преценка“, каза тя.

Още по темата

Имотен гигант обмисля набиране на капитал, за да спаси кредитния си рейтинг

Шведските банки могат да издържат на срива на недвижимите имоти, казва SEB

Затъналите в дългове наемодатели в Швеция са все по-близо до принудителни продажби

Шведските недвижими имоти стигнаха дъното - и продължават да копаят надолу

Alecta: как пенсиите на една четвърт от шведите се замесиха в банковата криза в САЩ

Какво счупи Швеция? Сривът на недвижимите имоти разкрива голямото разделение