Шведските недвижими имоти стигнаха дъното - и продължават да копаят надолу

Швеция се оказа в епицентъра на проблемите с недвижимите имоти в Европа и даде колоритен урок за това как не трябва да се набират парични средства от капиталовия пазар. Проблемите сега на Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB – известна като SBB - направи живота на целия сектор още по-труден.

SBB притежава активи, които според анализаторите са с добро качество, включващи обществени сгради като училища и социални жилища. Подкрепяните от държавата приходи от наеми със сигурност ги правят по-привлекателни от второкласните търговски офиси. Проблемът е обичайният: SBB има твърде голям дълг.

Тази седмица рейтинговата агенция S&P Global Ratings понижи кредитната способност на компанията до ниво "junk". Нетните заеми възлизат на 78 млрд. крони (7,6 млрд. долара). Около 14 млрд. крони са с падеж през следващите 12 месеца, посочва S&P.

Така пазарната капитализация на SBB е спаднала до едва 10 млрд. крони от 100 млрд. крони през 2021 г., тъй като разходите по заемите са се увеличили. Освен задлъжнялостта има и други проблеми. Управлението на компанията е в най-добрия случай специфично, като основателят Илия Батлян упражнява огромно влияние чрез акции със свръхправо на глас. SBB привлече и високопоставен продавач на къси позиции в лицето на Viceroy Research.

Катастрофалният опит за набиране на 26 млрд. крони засилва впечатлението за бизнес, който прави нещата по свой собствен начин. В края на април SBB заяви, че планира да продаде нови акции от един от трите си класа акции със скромна отстъпка от пазарната цена. Батлян, председателят на борда на директорите и още двама акционери се ангажираха да купят 16% от предлагането. Ако това е трябвало да даде знак за доверие, инвеститорите са блъфирали.

Въпреки че обяви цена за предлагането на права, SBB не посочи подробности за поемане на емисията от инвестиционна банка, която да гарантира средствата. Това беше мана за продавачите на къси позиции. Акциите паднаха под обявената цена на офертата, което провали плана. В понеделник, часове след понижаването на кредитния рейтинг, SBB заяви, че ще отложи изплащането на дивиденти и вместо това ще продължи да продава активи.

Ясно е, че щеше да е по-добре да се предложи на пазара пълен пакет, включващ всички тези мерки наведнъж - дори ако компонентът за продажба на акции трябваше да бъде гарантиран при скъпи условия. Сега SBB не може лесно да върне времето назад. Тя сигнализира, че се нуждае от собствен капитал, но оттук нататък трябва да разчита на по-бавни мерки. Вчера стана ясно, че главният финансов директор е продал акции по време на сътресенията през тази седмица.

През последните дни целият европейски сектор на недвижимите имоти беше подложен на удари. Важно е да се помни, че това е сравнително слабо търгуван набор от акции с малка пазарна капитализация - повечето европейски търговски имоти са в частни ръце. И заразата изглежда странна, като се има предвид, че раните на SBB са толкова очевидно самонанесени. Подобната местна компания Castellum AB набира 10 млрд. крони чрез продажба на акции и не е изпаднала в същите затруднения.

Въпреки това е рационално да се предвидят някои съпътстващи щети. Провалът повдига въпроси относно готовността на банките да подкрепят емитирането на акции в този отрасъл. Освен това понижаващата оценка на S&P би трябвало да намери широк отзвук.

По-широкият контекст също не помогна. Германският наемодател на жилища Vonovia SE трябваше да предложи много изгодни условия на Apollo Global Management Inc. при продажбата на дял от 1 млрд. евро в портфейл от 21 000 жилища на американската компания за частни капиталови инвестиции. Според анализа на Green Street Advisors отстъпката от балансовата стойност при тази сделка е била болезнените 30%.

Какво следва за SBB? Загубата на инвестиционния рейтинг повишава разходите по заемите. Ако сега SBB се опита да предложи оферта за гарантирани права, условията ще бъдат по-трудни - освен ако не се намери стратегически инвеститор. Обратната страна е, че болката от кредитния рейтинг "junk" е поета. Може би това би дало на SBB повече свобода да се заеме с продажбата на активи и да не бъде прекалено алчна по отношение на цената.

Проблемът остава в управлението. За да могат акционерите да вложат парите си сега, те заслужават поне извинение от страна на управителния съвет за това, че за по-малко от две седмици цената на акциите спадна с 50%, и то от вече сринато ниво.

За останалата част от европейския сектор на недвижимите имоти поуките са ясни, но не би трябвало да се налага да бъдат изричани. Ако се налага да набирате капитал, използвайте всички възможни лостове, за да намалите до минимум тежестта върху акционерите.

Още по темата

Какво счупи Швеция? Сривът на недвижимите имоти разкрива голямото разделение

Разгромът на жилищния пазар в Швеция продължава, като спадът достига 17%