Световният имотен пазар се изправя пред спирала от дългове за 175 млрд. долара

Спадът в най-големия клас активи в света се разпространи от жилищния пазар към пазара на търговски недвижими имоти, заплашвайки да отприщи вълни от кредитни сътресения в цялата икономика.

По данни на Bloomberg почти 175 млрд. долара от кредитите за недвижими имоти вече са проблемни - около четири пъти повече от следващия по големина отрасъл. Тъй като тежестта на по-високите лихвени проценти и края на лесните пари се увеличава, много пазари на недвижими имоти са почти замръзнали, а някои кредитори казват на кредитополучателите да продадат активите си или рискуват да бъдат иззети на фона на исканията за допълнителен капитал от страна на собствениците.

Според проучване на адвокатската кантора Weil, Gotshal & Manges нивата на затруднения в сектора на недвижимите имоти в Европа са най-високите от десетилетие насам, отчасти поради спада на ликвидността. Стойността на търговските имоти в Обединеното кралство е спаднала с повече от 20% през втората половина на 2022 г., сочат данни на MSCI Inc. В САЩ спадът е бил около 9%, според Green Street.

Спадът в сделките и развитието на търговските и жилищните имоти неминуемо ще се отрази на разходите в реалната икономика. Това от своя страна може да представлява риск за работните места и растежа.

"Това, което имаме в този спад, е доста уникален набор от икономически обстоятелства. Лихвените проценти се затягат, вместо да омекотят удара за компаниите, занимаващи се с недвижими имоти, и за други корпорации", казва Иън Гътри, старши управляващ директор в екипа за кредитни консултации в Jones Lang LaSalle Inc. "Имате поток от потенциално неизплатени заеми", при които " стойността е под натиск и паричните потоци са подложени на напрежение".

Той добави, че през тази година "тези проблеми ще започнат да се проявяват". По данни на JLL около един на всеки десет корпоративни кредита в Европа вече е с влошени резултати и показва повишен кредитен риск.

Недвижимите имоти са в много по-тежко положение от другите отрасли 

Рязкото спиране на продължилото повече от десетилетие отпускане на лесни пари влоши положението на компаниите за недвижими имоти поради пандемията, която промени начина на работа и живот на хората, оставяйки много собственици на търговски недвижими имоти на сухо.

Последиците се усещат по целия свят. През ноември подразделението за недвижими имоти на Brookfield предупреди, че може да се затрудни с рефинансирането на дълга по две кули в центъра на Лос Анджелис и повдигна въпроса за перспективата за принудително отнемане на имоти, което анализаторите на Barclays Plc нарекоха "тревожно" за пазара. Пропуснато плащане на дълг от страна на разработчика на увеселителния парк Legoland Korea предизвика кредитна криза в страната, като централната банка беше принудена да действа, за да стабилизира пазарите. Австралийската Caydon Property Group Ltd. обвини локдауните заради Covid и повишаването на лихвените проценти, когато изпадна в несъстоятелност.

"Очакваме да видим някои жертви" сред строителните предприемачи в Обединеното кралство, каза Никол Лукс, която изучава кредитирането на недвижими имоти в Bayes Business School. "Ще има разпродажби."

Търговските имоти - от офиси до търговски центрове - са по-чувствителни към икономическите условия, отколкото други класове активи, каза Андреас Домбрет, който е бил член на управителните съвети на германската Bundesbank и Банката за международни разплащания, като добави, че "в миналото, когато балонът се спукаше, много често това беше свързано с търговските имоти".

"Но все по-трудно е да се развали празничното настроение", добави Домбрет. "Ето защо регулаторите често се притесняват да въвеждат антициклични буфери в подходящия момент: когато няма напрежение на пазара на недвижими имоти."

Това вече започна да се отразява на икономиката като цяло. Американският доставчик на услуги в областта на жилищното строителство Builders FirstSource съкрати 2600 работни места, а фаворитът на милениълите в Обединеното кралство Made.com се оказа в несъстоятелност. Шведският производител на домакински уреди Electrolux AB обяви плановете си да съкрати до 4000 работници миналата година, много от тях в Северна Америка.

Признаците за спад се увеличават и в САЩ. Но въпреки спада стойността на търговските имоти "все още е умерено надценена", казва Майкъл Нот, ръководител на отдела за изследване на американските REIT в Green Street, който очаква още 5-10 % спад през тази година. "Оценителите са изостанали, а активността по сделките се е забавила значително."

Няколко американски банки прогнозират, че кредитните загуби ще нараснат през тази година. В резултатите си за четвъртото тримесечие Bank of America Corp. отбеляза допълнителни заеми за офис имоти на стойност 1 млрд. долара с повишен риск от неизпълнение или пропуснати плащания, а Wells Fargo & Co. очаква на този пазар да се появи още по-голямо напрежение, тъй като търсенето отслабва.

Обратът е толкова бърз, че някои частни кредитори вече се борят с ликвидността, заяви Том Капасе, главен изпълнителен директор на фирмата за финансиране на недвижими имоти Ready Capital Corp., като добави, че компанията се стреми да "купи чужди проблеми", включително строителни кредити.

"Намираме се в организиран мечи пазар", където "банките орязват портфейлите си", добави той.

Жилищният комплекс Royal Peak на China Evergrande Group в Пекин през 2022 г. Снимка: Bloomberg

"Два пожара наведнъж"
Точките на напрежение при търговските имоти се очаква да бъдат в двата края на пазара: по-стари сгради, в които наемателите са се изнесли, и строежи, които все още не са завършени. Никъде другаде последното явление не е толкова силно застъпено, колкото в Китай. През септември строителството на около 2 млн. жилища беше спряно поради забавянето на пазара на недвижими имоти.

Забавянето на проектите в Китай се следи внимателно от всички - от икономисти до инвеститори в проблемни дългове - на фона на спадащите продажби в цялата страна и спорадичните бойкоти на ипотечните кредити. Това се случи след репресиите на правителството в сектора през 2020 г., които имаха за цел да намалят възможностите за финансиране на строителните предприемачи, да понижат цените на жилищата и да намалят риска за финансовия сектор.

През последните седмици Пекин промени подхода си и може да позволи на фирмите за недвижими имоти да добавят повече дълг като част от смекчаването на позицията на властите. Това се случва само няколко месеца, след като Международният валутен фонд предупреди за риска от повече фалити сред китайските строителни предприемачи, които изпитват недостиг на ликвидност, тъй като се борят да завършат проектите в процес на изграждане.

В интервю за Bloomberg тази седмица професорът от Харвардския университет Кенет Рогоф заяви, че "няма бързо решение" на проблема с прекомерното застрояване на търговски недвижими имоти в някои части на Китай.

Китайската Evergrande Group, която не изпълни дълга си преди година, показва сътресенията. Един от нейните проекти в Хонконг беше продаден от синдици след спада, като предприемачът прогнозира загуба от около 770 млн. долара от сделката. Тази седмица компанията предложи план за преструктуриране, след като пропусна няколко по-рано наложени от самата нея крайни срокове.

Строителните предприемачи в страната също имаха проблеми в чужбина. Първата фаза на проекта Royal Albert Dock в близост до лондонското летище Сити - някога обявен за нов бизнес квартал, който би могъл да съперничи на Canary Wharf - беше обявена за продажба миналата година, след като китайският предприемач, който притежаваше обекта, фалира.

"Краят на Covid нула в Китай направи икономиката особено уязвима", пише Дейвид Ку в Bloomberg Economics. "Това може да е изиграло роля за определянето на момента на това, което по същество е спасителна линия за строителните предприемачи. Правителството вероятно не желае да има два пожара, които да бушуват едновременно".

През 2020 г. Рогоф и колегата му икономист Юанчен Ян изчислиха, че индустрията на недвижимите имоти в Китай допринася за около 29% от БВП на страната. Това е сравнимо с Ирландия преди последния финансов колапс, пишат те.

Ирландия се превърна в емблематична за тази криза, изпадайки в дългогодишна криза след срива на пазара. Оттогава насам стойността на жилищата в Дъблин се е възстановила, но според запознати частни кредитни фондове се готвят да обявят някои парцели в несъстоятелност. Някои от тези, които продават, ще бъдат принудени от кредиторите си да го направят, казват запознати.

След като по време на финансовата криза бяха необходими много спасителни мерки, кредиторите в Европа са по-предпазливи през настоящия цикъл, като отпускат заеми с по-ниски коефициенти на задлъжнялост, отколкото в периода до 2008 г., каза Питър Косметатос, главен изпълнителен директор на Съвета за финансиране на търговските недвижими имоти в Европа, търговска група на кредиторите.

Районът "Silicon Docks" в центъра на Дъблин през 2022 г. Снимка: Пауло Нунес душ Сантуш/Bloomberg

"Несъмнено на пазара на недвижими имоти предстоят много трудности и болка", но тя ще бъде усетена повече от кредитополучателите, защото кредиторите разполагат с голяма възглавница, преди да поемат загуби, каза той. "Това е здравословна криза в смисъл, че тя не идва от финансовия сектор или не го заразява по ужасен начин."

Активи в затруднено положение
Именно примамката на евтиния дълг накара европейските собственици на имоти да се натоварят с кредити след финансовата криза, изкупувайки портфейли, при които разходите по заема бяха по-ниски от доходността. Това остави недвижимите имоти като най-слабото звено на европейския пазар на необслужвани кредити, като вероятността за неизпълнение през следващите две години е почти 8%, според анализ на Bloomberg. Регулаторните органи вече предупредиха, че по-ниското търсене на офис площи след пандемията, по-високата цена на материалите поради забавяне на веригата за доставки и нарастващите разходи по заемите ще направят някои проекти в Европа нежизнеспособни.

Според двама инвестиционни банкери, които помолиха да не бъдат назовавани, при по-малък брой купувачи на пазара много европейски наемодатели ще трябва да намалят стойността. В Швеция, където цените на жилищата са в състояние на свободно падане, Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB вече се съгласи да продаде имоти на стойност почти 1 млрд. долара, за да изплати дълга си, което е знак, че собствениците на жилища в страната се стремят да намалят задлъжнялостта си.

Европейските облигации за недвижими имоти са с най-висок риск от неизпълнение

Подобна е ситуацията и в САЩ, където кредитополучателите искат по-големи отстъпки, отколкото много продавачи са готови да предложат.

"Купувачът с финансов заем е до голяма степен окован и отстранен от наддаването заради случилото се с лихвените проценти и дълговото финансиране", каза Кнот от Green Street, визирайки по-широкия пазар. "Продавачите не са променили напълно очакванията си, за да се съобразят по-добре с положението на купувачите, така че виждаме голям спред между офертите и търсенето."

Противопоставянето на оценките допринесе за това, че банките и другите доставчици на кредити са по-консервативни по отношение на новото кредитиране. Когато наемодателите искат да рефинансират, може да им се наложи да вкарат до 25% от първоначалната покупна цена, за да отговорят на показателите, по които банките отпускат заеми, според Гътри от JLL.

Този натиск върху коефициентите, които измерват способността на кредитополучателите да покриват лихвените плащания, е "динамика, която не се е усещала от времето на финансовата криза", каза Уил Никол, главен инвестиционен директор за частни и алтернативни активи в M&G Plc, който контролира активи за около 77 млрд. паунда.

Адам Туз, професор в Колумбийския университет в Ню Йорк, който е писал за кризата от 2008 г., отново вижда причини за безпокойство. "Имотите са основна променлива на рецесията", казва той. " Това е най-големият клас активи и е пряко свързан с бюджетите на домакинствата, което означава, че носи последствия за потреблението."

"Това е голям риск от рецесия", каза той.

Още по темата

Deutsche Bank: Търговските площи в Ню Йорк са заети на 92% от последния пик

Най-горещият пазар на имоти в ЕС показва признаци, че е преминал пика

Антон Панайотов: Разрушеното търсене ще доведе до дефлация в Европа и срив при имотите в САЩ

Руснаците помогнаха Дубай да запише рекордни продажби на имоти

BNP: Имотните сделки в Германия са се сринали с 50% през четвъртото тримесечие

Защо жилищата в Китай все още са трудно достъпни