Китай използва фонд от $1,5 трилиона, за да подпомогне имотния пазар

Президентът Си Дзинпин обеща да помогне на страната да промени състоянието на закъсалия пазар на недвижими имоти и да противодейства на външните шокове - предизвикателство, което този месец отново бе поставено на фокус, след като САЩ и Китай се обвиниха взаимно в нарушаване на търговското примирие, договорено през май.

Системата на пенсионните фондове, която Китай възприе от Сингапур преди три десетилетия, изисква от служителите и работодателите да правят месечни вноски в общ фонд, който след това може да отпуска ипотечни кредити, често с по-нисък лихвен процент от банките.

Ръстът на заемите от фонда за осигуряване изпреварва този на търговските банки

Значението му нараства в момент, когато банките, които през последните няколко години бяха привлечени в подкрепа на икономиката, се борят с рекордно ниски маржове, забавящ се ръст на печалбите и нарастващи лоши дългове.

Все пак някои анализатори са скептични, че мерките за облекчаване на финансовите нужди на кредитополучателите ще бъдат достатъчни, за да се затвърди възстановяването на жилищния сектор.

Усилията „предоставят алтернатива на банковите ипотечни кредити, но не успяват да се справят с недостига на търсене, който е основната причина за слабостта на сектора“, пишат анализаторите на Bloomberg Intelligence Кристи Хун и Моника Си в бележка от вторник.

Продажбите на жилища продължиха да намаляват през май. Спадът на сделките с 28% през миналия месец подчерта опасенията на купувачите за състоянието на фирмата и на по-широкия сектор.

Още по темата

Три сценария за имотния пазар в България покрай еврозоната

Милионерите в Хонконг продават имоти, за да си покрият дълговете

Предизвикателства в миналото

В миналото осигурителният фонд не се използваше пълноценно, отчасти поради многото ограничения.

Когато купуват жилище, китайската средна класа обикновено взема комбиниран ипотечен кредит - по-голяма част от банка с по-високи лихвени проценти и по-малък и по-евтин заем от фонда за осигуряване.

Размерът на заемите, които едно лице може да ползва от фонда за пенсионно осигуряване, обикновено е ограничен - той се определя от различни фактори, включително от това каква сума е вложило в фонда и от семейното му положение. На повечето места се ограничава и правото на хората да правят първоначални вноски с тези пари.

От миналата година много градове започнаха да облекчават правилата. Тази година поне 50 общини и градове облекчиха условията за това как хората могат да използват заеми, предоставени от осигурителния фонд, включително увеличиха сумата, която могат да вземат, според China Index Holdings.

Тази седмица Шънджън, най-малко достъпният град в Китай, разреши на жителите да изтеглят депозитите си по схемата, за да финансират първоначалните вноски. Последното облекчение последва значителното облекчаване през март, което включваше почти двойно увеличение на квотата за ипотечни кредити спрямо нивото през 2023 г.

Фондът се използва все по-често. В столицата Пекин той е финансирал 33% от жилищните ипотечни кредити през миналата година, в сравнение с 29,4% през 2020 г.

Още по темата

Б. Димитров: С приемането на еврото банките няма веднага ще преминат към EURIBOR

ЕЦБ ни предупреди за рисковете: корупция, изпиране на пари, жилищни кредити

По-евтини ипотечни кредити

Наскоро централната банка намали лихвените проценти по ипотечните кредити, отпускани от жилищния фонд, като ги направи с 0,9 процентни пункта по-евтини от банковите ипотечни кредити.

Макар че намалението на лихвения процент намалява разходите по заемите за купувачите на жилища с около 3%, облекчението е „по-скоро незначително“ и е малко вероятно да доведе до ръст в продажбите на жилища, заяви Лиу Дзиеци, базиран в Хонконг анализатор на недвижими имоти в UOB Kay Hian.

„Това е сигнал за усилията на правителството“, каза Лиу. "Но в крайна сметка широкото възстановяване на пазара на недвижими имоти зависи от ефективното прилагане на политиките и от по-добрите икономически перспективи.

Тези усилия „дават алтернатива на банковите ипотеки, но не успяват да се справят с недостига на търсене, който е основната причина за слабостта на сектора“, пишат анализаторите на Bloomberg Intelligence Кристи Хун и Моника Си в бележка от вторник.

Засега резервният фонд помага да се запълни недостигът, тъй като кредиторите намаляват. Неизплатените жилищни кредити от фонда нараснаха с 3,4% през 2024 г., докато кредитите от търговските банки се понижиха с 1,3%.

Лихвеният процент по заемите от пенсионния фонд на Китай е по-нисък от основния лихвен процент на банката

За разлика от банките, фондът за гарантиране на вземанията разполага с достатъчно средства за по-агресивно кредитиране. С вноските на почти 180 млн. работодатели и служители в цялата страна фондът разполага с непогасени 10,9 трлн. юана към 2024 г., което е повече от непогасената сума на ипотечните му кредити, според официални данни.

Изследователят в областта на компютърните науки Ели Джан е типичен млад купувач, който се възползва от фонда. През 2023 г. 30-годишният младеж се сдобива с жилище от 65 кв. м (700 кв. фута) в предградията на Пекин. Оттогава Джан всеки месец използва средствата на фонда, за да покрие частично ипотеката си в размер на 550 000 долара.

„Жилищните заеми от фонда стават все по-евтини“, казва Джан, която сега плаща лихва от около 2,85% за ипотечните кредити от фонда. „С негова помощ ипотеката ми е съвсем достъпна.“

Още по темата

А. Бочев, НСНИ: В еврозоната цените на имотите няма да паднат, а ще се укротят

Има опити за „напомпване“ на имотния пазар преди еврозоната

Gaw Capital: Има регионални и нишови възможности за набирането на капитал

Ритейл инвеститорите изтеглиха $13 млрд. от фондовете за имоти в Европа