Тенденцията днес е, че служителят е водещ - да му се създаде среда, в която да е креативен и да има екипна работа. Водещо за наемателите е коя локация ще бъде по-подходяща за екипите. Хората се връщат в офисите. Има нужда да се работи човек с човек. Дистанционната работа има своите плюсове, но и негативи, особено по отношение на креативността. Това каза Явор Костов, управляващ партньор Cushman&Wakefield Forton, в предаването "В развитие" на Bloomberg TV Bulgaria с водеща Вероника Денизова.

С малко над 76 хил. кв. м. наети офис площи пазарът в София регистрира активност, сравнима с времето преди пандемията. Това показват данните за четвъртото тримесечие на 2022 година на консултантската компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield Forton. Общото усвояване за годината достига 186 655 кв. метра. През 2022 година пазарът на офис площи в София е движен предимно от наематели с изтичащи договори, които подновяват договорите си или се преместват на нова локация. Нетното ново усвояване остава умерено с годишен обем от 48 683 кв. м. 

Връщането на нивата от преди пандемията не е толкова оптимистична новина, колкото изглежда, се казва в доклада на компанията. Нетното усвояване на нови площи е в долната граница на разумното, малко под 50 хил. кв. м. за изминалата 2022 година, като незаетите площи са около 16% от общия пазар, обясни гостът. "Хубавото е, че въведените в експлоатация нови сгради са малко над нетно усвоените. Така че имаме една динамика, която е свързана с преподписване на договори, преместване от компромисни локации и компромисни сгради към по-добри такива".

"Днешната тенденция, която можем да изведем, е, че служителят е водещ - да му е удобно, да му се създаде среда, в която да е креативен и да има екипна работа. Водещо за наемателите е коя локация ще бъде по-подходяща за екипите". 

В IT индустрията и в аутсорсинг средите се оказа тенденция част от екипите да работят дистанционно и да не са непрекъснато в офисите. Така че бързите връзки със сателитни квартали и дори сателитни градчета на София са много важни. Развитието на "Околовръсното" също много спомогна за развитието на основните хъбове, обясни Костов. 

„Инфраструктурата страшно много съдейства и дори насочва инвестициите в определени райони“. 

Оказа се, че пандемията и изцяло дистанционната работа не са постоянно явление, подчерта събеседникът. „Хората се връщат в офисите. Има нужда да се работи човек с човек. Дистанционната работа има своите плюсове, но и негативи, особено по отношение на креативността. Така че, има нужда от офиси“. 

„Това, което можем да кажем за новите сгради през последните две години, е, че те технически надхвърлят наличните сгради на пазара и са предпочитани за по-креативни, по-модерни компании. Към нови проекти има интерес, което обуславя и стремежът на съществуващите сгради да се обновяват, да стават по-привлекателни, да се адаптират към новите изисквания“. 

Това, което се наблюдава през последните две години, е, че търговски или сгради от смесен тип да се преобразуват в така модерните сега онлайн казина, каза още Явор Костов. „По-стари индустриални сгради придобиват офисен облик, а по-стари офисни сгради могат да бъдат обърнати в жилищни. Виждаме такива трансформации. Те не са масови на пазара, но ги има и те са доста успешни“.

Имаше очаквания пандемията да окаже натиск върху цените на офис площите, но самите наемни цени не паднаха, а по-скоро се увеличиха пакетите на съпътстващите услуги, обясни Костов. Но от днешна гледна точка, поради повишените разходи за поддържка и строителство на нови сгради, има тенденция за повишаване на наемите в качествените сгради на добри локации до 14-16 евро на кв. м.

Относно таксите за поддържка гостът припомни, че те се влияят изключително много от комуналните разходи - ток, вода, газ и заяви, че към днешна дата „исторически погледнато такса поддръжка се повиши в определени сгради между 20 и 40%“. 

За състоянието на пазара на офис пространства в другите големи градове в България събеседникът каза, че следващите най-активни градове са Варна и Пловдив. „Наемните нива там са доста по-ниски, но има висока доза на запълняемост на офисите поради ръста на бизнеса и факта, че има хора, които да влязат в тези офиси“.

“Варна е силно подпомогната от украинския приход на хора. Всъщност доста качествени служители в IT индустрията дойдоха от Украйна и се възползваха от средата, която България предлага. Офисите са пълни и има тенденция за повишаване на наемите в тези градове, не с драстични темпове, но с 1 - 1,5 евро на кв. м.“. 

В сегмента на търговските площи, който също се върна на нивата от преди пандемията, се очертава „много ясна тенденция за реализирането на ритейл паркове“, каза още гостът. „Нещо, което през последните 25 години в България не беше актуално, но на запад от Унгария това е доста популярен формат за бърза и удобна търговия, особено в по-малките населени места“.

При този формат на площ от 2 хил. до 30 хил. кв. м., около хранителен магазин се разполагат магазини за дрехи, обувки, аптека, банка, които работят в симбиоза, обясни Костов.

Що се отнася до търговските площи в центровете от типа МОЛ експертът каза, че заетостта там остава „стабилна“. „Климатичните условия в България го предполагат. Търговските центрове имат и по-интересне микс - има повече забавления“. 

Заради очакванията за рецесия има промяна в потребителските нагласи, особено на хората с възнаграждения около средните и под средните, но ако не стигнем до рецесия, тази нагласа "ще премине в рамките на 2023 и 2024 ще я посрещнем доста по усмихнати“, прогнозира гостът.

На какво се дължи отчетеният спад на свободните логистични площи в България? Очаква ли се реализирането на пазара на нови логистични площи, за да се задоволи това търсене? Какви са цените на складови площи в момента и каква е промяната, която се очаква? 

Вижте целия коментар във видеото.

Всички гости на предаването "В развитие" може да гледате тук.