Пукнатините вече проличават в сектора на търговските недвижими имоти в Европа

От Canary Wharf в Лондон до La Défense в Париж и Bankenviertel във Франкфурт – логата на големи банки украсяват най-величествените офис сгради в Европа. Но има някои доказателства, че тези сгради могат да се превърнат в пасив за банките и инвеститорите, тъй като са подложени на удари от нарастващите разходи и промените на работното място след коронавирусната пандемия, пише Financial Times.

Офисите са най-големият компонент на пазара на търговски имоти, който кредиторите и инвеститорите са подкрепили с 1,5 трилиона евро дълг само в Европа.

Кредиторите и наемодателите обаче трябваше да се адаптират към живота след началото на пандемията. Това включва увеличаване на хибридната работа сред техните наематели на професионални услуги като банки, адвокатски кантори и консултантски фирми, някои от които намаляват офис пространството си. Сега, една от ключовите разлики от последния спад е, че собствениците на имоти трябва да се борят с бързо нарастване на разходите по заеми, тъй като централните банки повишават лихвените проценти, за да ограничат рязкото ускоряване на инфлацията.

Ливъриджът винаги е бил основна характеристика на търговските недвижими имоти, но неотдавнашните банкови фалити в САЩ и спасяването на Credit Suisse от нейния конкурент UBS засилиха страховете, че кредитите ще станат по-малко достъпни и по-скъпи. Цените на имотите вече паднаха рязко през последните месеци, докато по-старите сгради в периферни места стават много по-трудни за продажба.

Анализатори от Citi предупредиха клиентите си в края на миналия месец, че стойностите на европейските недвижими имоти все още не са напълно включени в нарастващите лихвени проценти и може да паднат с до 40% до края на 2024 г.

„Определено можете да видите пукнатините, които започват да се случват“, казва Марк Бладън, ръководител на отдела за недвижими имоти в Investec. Във Франкфурт корейските собственици на 45-етажната кула Trianon са наели съветници, за да започнат преструктурирането на дълга от 375 милиона евро, обезпечен срещу сградата.

Blackstone, най-големият инвеститор в търговски имоти в света, изпадна в неизпълнение на заем, обезпечен срещу портфолио от финландски офиси и магазини на дребно миналия месец, докато заемите срещу германски жилищни сгради, обезпечени от Brookfield, бяха понижени от рейтинговата агенция Moody's през март.

Въпросът, който тревожи инвеститорите, е дали това, което са сравнително изолирани случаи на стресирани активи, ще се ускори в криза в целия сектор като тази, наблюдавана през 2008-2009 г., и ще нанесе сериозни щети на европейските банки.

Европейската централна банка предупреди за „нарастваща уязвимост“ на пазарите на имоти.

„Секторът на търговските недвижими имоти се счита за уязвим от въздействието на пандемията, докато средносрочните рискове от корекции на цените продължават да растат в сектора на жилищните недвижими имоти“, посочи централната банка в надзорен доклад през февруари.

Повечето анализатори смятат, че повторение на финансовата криза, при която влошените заеми срещу търговски имоти подкопаха капитала на банките, понякога фатално, е малко вероятно. Те предсказват по-скоро дълъг период на болезнено приспособяване, отколкото кратък, рязък шок.

Но някои инвеститори се притесняват, че ще бъде обратното: шокът за търговските имоти може да пощади банките, но ще бъде по-тежък за собствениците на активи. „Виждам загуби, засягащи собствения капитал и някои проблемни дългове. Въпросът е колко време ще отнеме?“ казва Раймондо Амабиле, главен инвестиционен директор в PGIM.

Различен пазар

Тъй като тревогата надвисва над европейските кредитори след трудностите на Credit Suisse, ръководителите в сектора на недвижими имоти побързаха да посочат, че заемането на търговски имоти е претърпяло голяма промяна от 2009 г. насам.

„Опасността с недвижимите имоти е, че хората гледат какво се случи по време на глобалната финансова криза“, заяви Дан Ричес, съръководител на отдела за финанси на н M&G. Пазарът днес има „повече кредитори, повече собствен капитал, по-нисък ливъридж в системата“, намалявайки шанса за голям стрес, добавя той.

В навечерието на 2008 г. заемодателите рутинно предлагаха заеми от 80 или дори 100 процента от стойността на сградата, като понякога базираха кредитите си на оптимистични прогнози за приходите от наеми или капиталовите стойности. Проучване на Bayes установи, че европейските кредитори вече рядко биха надхвърлили 60 процента от стойността на имота, което прави по-малко вероятно неизплатеният дълг в крайна сметка да надхвърли стойността на имота.

Друга жизненоважна разлика между тогава и сега е траекторията на разходите по заеми. Докато световната финансова система заплашваше да блокира през 2008 г., централните банки намалиха лихвените проценти и след това наводниха паричните пазари с парични средства. Това направи сравнително лесно дори за силно задлъжнелите наемодатели да изчакат кризата да премине. Банките, желаещи да избегнат загуби, които допълнително биха подкопали собствения им капитал, често бяха щастливи да удължат възможностите за заемане.

Този път упорито високата инфлация означаваше, че централните банки продължават да повишават разходите по дълга - въпреки пукнатините в банковия сектор и напрежението върху търговските имоти.

Първото домино

Първи на опашката ще бъдат собствениците на по-нискокачествени офис сгради. Амабиле от PGIM казва, че са изправени пред „перфектна буря“ от по-слабо основно търсене на пространство, по-високи разходи за строителство и поддръжка, по-малко потенциални купувачи или кредитори и по-високи лихви.

В САЩ по-бавното връщане към работа от офиса накара дори някои първокласни офиси да се сблъскат с финансови затруднения. Процентът на незаетите площи там в края на 2022 г. е 19 по данни на JLL. Въпреки че основният европейски процент на свободни площи е наполовина по-малък, пазарът е разделен между силния апетит за атрактивни сгради, които отговарят на най-новите екологични стандарти, и малкото търсене на други площи.

Всички насрещни ветрове и несигурност затрудняват намирането на инвеститори с увереността да купуват офиси или да дават заеми на техните собственици. „Големият въпрос, който всеки си задава, е каква е стойността на един офис?“ казва Изабел Шемама, глобален ръководител на алтернативите във френската застрахователна група AXA.

Това е въпрос, чийто отговор ще отнеме известно време, тъй като европейският пазар обикновено отразява промените в цените по-бавно от Обединеното кралство или САЩ.

Кой ще понесе удара?

Когато стойностите започнат да падат сериозно, кредитополучателите ще бъдат притиснати по-близо до наложените от кредитора условия относно съотношението заем/стойност и лихвеното покритие. Това може да доведе до болезнени разговори с кредиторите, особено когато старите заеми изтичат и трябва да бъдат рефинансирани с много по-скъпи заеми.

Някои активи и вероятно някои компании ще се нуждаят от нова инжекция на собствен капитал, за да намалят ливъриджа в техните капиталови структури. В по-екстремни сценарии може да се наложи да продадат активи, за да изплатят дълга.

Според Юан Гатфийлд, анализатор в рейтинговата агенция Fitch, е „честно да се каже, че търговските недвижими имоти са сред най-слабите в гамата активи, към които банките имат експозиция“.

Нетното кредитиране на търговски имоти в Обединеното кралство стана отрицателно в размер на 288 милиона паунда през февруари, за първи път от август насам. Анализаторите на Capital Economics очакват, че отдръпването ще се ускори предвид банковия смут, „което ще ограничи евентуалното възстановяване на инвестициите и строителството“.

Основното безпокойство е вълна от принудителни продажби от прекалено големи собственици на активи или дългови фондове, което допълнително ще намали стойността на активите и ще създаде низходяща спирала.

Търговските недвижими имоти представляват средно 9 процента от кредитния портфейл на европейските банки, според Goldman Sachs, и 15 процента от необслужваните кредити. Това е значително по-малко от американските банки, които имат 25 процента от своите кредитни портфейли в сектора, нараствайки до 65 процента за по-малките американски кредитори, които бяха в центъра на неотдавнашния стрес.

Но средното за Европа крие широк диапазон. Скандинавските банки имат най-голяма експозиция на търговски имоти, според доклад на S&P Global Market Intelligence в края на миналата година, като шведската Svenska Handelsbanken държи 40% от своите кредити на дребно и корпоративни заеми за търговски имоти. HSBC, чието кредитиране на недвижими имоти нарасна през последните години, все още има само 11% експозиция, посочва S&P.

Още по темата

Търговските имоти и банковата криза

Стена от дългове в размер на $1,5 трилиона се задава за търговските имоти в САЩ

ЕЦБ предупреждава за рискове при фондове за бизнес имоти за 1 трилион евро

Какво счупи Швеция? Сривът на недвижимите имоти разкрива голямото разделение