В Лондон, Ню Йорк и Париж залогът на гигантските офиси се проваля

Едно посещение в ресторанта, който се намира на върха на офис сграда No.1Poultry във финансовия квартал на Лондон, е шанс да се запознаете отблизо с "Приказката на двата града", която преобръща пазара на търговски недвижими имоти.

От наблюдателната точка на Coq d'Argent можете да видите гора от нови небостъргачи, за които предприемачите се надяват, че ще донесат огромни наеми и още по-големи печалби. За южнокорейските собственици на по-старата сграда, обитавана от WeWork, бъдещето изглежда далеч по-мрачно.

Вглеждайки се в гледката, Каела Фен Смит - бивш изпълнителен директор на имотния гигант Land Securities, а сега управляващ директор на консултантската компания ESG на CBRE Group - говори за "огромното бягство към качеството", което трансформира пазара на офиси, на който ще бъдат нужни само "наистина първокласни площи". Нейните коментари идват в момент, когато безупречните екологични показатели стават задължителни за корпоративните наематели, много от които обмислят съкращаване на персонала поради революцията на работещите надомно.

Сградата No.1Poultry, вляво, в лондонското Сити. Снимка: Люк Макгрегър/Bloomberg

Този наплив на "суперскъпи" имоти може и да е в полза на собствениците на тези блестящи модерни кули, но е лоша новина за по-стари места като No. 1 Poultry. В големите градове навсякъде по света собствениците на тези офис блокове от категория "Б" са изправени пред перспективата за безумно скъпи ремонти или понижени продажби.

Южнокорейските инвеститори, които от пет години се занимават с този втори клас търговски сгради, изглеждат особено уязвими. Сеулската компания Hana Alternative Asset Management се подготвя да обяви отново за продажба сградата на Poultry, твърдят запознати с процеса. Според същите хора стойността ѝ се оценява на 125 млн. британски лири (164 млн. долара) - с около една трета по-малко, отколкото Hana е платила. Фирмата отказва коментар.

Злополучният опит на компанията далеч не е уникален. Цените на този тип имоти падат по цял свят - от центъра на Манхатън до Хонконг и Париж. Тъй като недвижимите имоти вече се разклащат от края на периода на ниски лихвени проценти, за много наемодатели и притежатели на дългове предстои изпитание.

Но съдбата на Hana подчертава и нещо по-специфично: честото участие на корейски пари в сгради с такъв профил. През последните години мениджърите на активи в страната пръснаха десетки милиарди долари за офиси в чужбина и рискови заеми за недвижими имоти - точно преди Covid и централните банкери, повишаващи лихвите, да забият булдозер в пазара.

Само в Лондон поне половин дузина големи сгради, собственост на корейски фирми, са на разположение за придобиване, твърдят хора, запознати с процесите на продажба. Повечето от тях се борят със занижените оценки.

Южна Корея се присъединява към редица държави, чиито фондове са направили лоши залози в областта на недвижимите имоти - от японците в началото на 90-те години до ирландците точно преди финансовата криза. "Историята на лондонското Сити е пълна с инвеститори, които пристигат и след това си тръгват", казва Майкъл Маркс, бивш шеф на Landlord Development Securities PLC, "Някои с изгорени пръсти, а други - за да компенсират загубите на родния си пазар."

Лошият залог на Корея
Началото на чуждестранния залог на страната е сравнително скорошно. В края на миналото десетилетие, привлечени от благоприятните обменни курсове и по-високата доходност, отколкото биха могли да получат у дома, фондовете от Сеул натрупаха средства в това, което се надяваха да е съкровищница от горещи сгради. През 2019 г. те бяха най-големите външни инвеститори след САЩ в търговските недвижими имоти в Европа, като само за тази година сключиха сделки за 13 млрд. евро (14,6 млрд. долара), според данни на MSCI Real Assets.

Между 2017 г. и 2022 г. инвеститорите са закупили над 90 европейски имота на цени над 200 млн. евро всеки. Много от тях бяха големи сгради в лондонското Сити и парижкия квартал Ла Дефанс. По данни на брокерската компания Savills Plc през изминалата година стойността на имотите и в двата финансови центъра е спаднала с повече от 20%.

Ла Дефанс в покрайнините на Париж. Снимка: Бенджамин Жире/Bloomberg

Корейците са любители на сгради с дългосрочни договори за наем на известни наематели, като Amazon, така че те се фокусират по-малко върху перфектните локации или зелените рейтинги и се вълнуват повече от предполагаемото качество на този, който плаща наема. Те също така обичаха големите обекти, които са по-скъпи за ремонт, когато остареят.

Нарастващите строителни разходи за привеждане на сградите в съответствие с екологичните норми ще оставят след себе си офис имоти-призраци и зомбита и "ще бъдат силно разрушителни за стойността" на по-старите търговски имоти, предупреди наскоро Fitch Ratings, без да посочва конкретно активите, притежавани от корейски компании.

"Ще са необходими много капиталовложения", защото хората гледат дали по-старите офиси няма да се превърнат в безстопанствени активи, казва Фен Смит, говорейки и в общ план. "Кога вашата сграда ще започне да губи стойността си, защото излиза от пътя на нулевото нетно потребление до 2050 г.?"

Неблагоприятно време
От финансова гледна точка моментът на пазарните сътресения не можеше да бъде по-лош за корейските инвеститори. Около 30 трилиона вона (24 млрд. долара) от техните фондове за недвижими имоти са с падеж до 2025 г., според данни, предоставени от националния надзорник Службата за финансов надзор на депутата от опозиционната партия О Ги Хьонг. Това е почти 40% от общата сума, което означава, че на пазара може да се появи поток от търговски сгради в момент, когато търсенето е намаляло.

Фондовете в страната обикновено инвестират за период от пет години, което е по-малко от средното за международната общност, което затруднява привличането и преодоляването на спада, казва Юн Джуон, ръководител на отдела за международни инвестиционни консултации в Savills Korea Co.

Към напрежението се прибавя и фактът, че много от заемите, използвани за закупуване на имоти, са предсрочно изискуеми точно в момент, когато кредиторите се отдръпват и разходите по заемите нарастват. Банките също така изискват допълнителен собствен капитал от наемодателите, преди да предоставят заеми.

Службата за финансов надзор следи отблизо ситуацията, разговаря с фирмите и ще обсъди проблема на среща този четвъртък, твърдят двама служители, които помолиха да не бъдат назовавани, тъй като не са упълномощени да говорят публично.

Макар че надзорният орган е загрижен за потенциалните загуби на местните инвеститори, трети служител казва, че няма да има спешно теглене на пари, тъй като корейците обикновено трябва да изчакат, докато фондът се закрие. Повечето от тях са подкрепени от институционални пари, които е по-малко вероятно да изпаднат в паника, добавя лицето.

Според законодателя О това е твърде самоуспокоително: "Финансовите власти трябва да проверят обстойно ситуацията и да се подготвят за нея, а не да продължават да твърдят, че няма голям риск".

Съществува и друга причина за уязвимостта на Корея: Хората, запознати с въпроса, казват, че понякога европейците се колебаят дали да продават на инвеститорите в страната, тъй като купувачите обикновено включват множество институции в синдикат, което прави преговорите продължителни и застрашени от провал. Това е накарало купувачите да предложат повече, като понякога са плащали премии от 10 % или повече.

Сред мениджърите на активи, желаещи да получат доходност, имаше почти стаден манталитет, казва банкер, работил с кредитополучатели по няколко от тези сделки.

Бедствие с мецанин
В САЩ и на други места корейските инвеститори се впуснаха усилено в рисково мецанин кредитиране на недвижими имоти, предоставяйки подчинени заеми, които поемат първия удар при рязък спад на оценките. Апетитът им е бил толкова голям, че понякога са приемали по-ниска възвръщаемост от пазарната, като в няколко случая са сключвали сделки на 6%, а не на 8% или повече, както са изисквали други, казва банкерът.

Някои от залозите на заеми се оказват кисели.

Таймс Скуеър 20 в Ню Йорк. Снимка: Зак ДеЗон/Bloomberg

Плащанията към мецанин кредиторите по проблемния проект на нюйоркския площад "Таймс скуеър" 20, който включва хотел и магазин NFL Experience, са прекратени през декември, според доклад, изготвен от Computershare. През 2020 г. вестник Korea Herald съобщи, че някои от доставчиците на дълг са корейски.

В Хонконг подразделение на корейската Mirae Asset намалява с 80-100% стойността на фонд, който е предоставил мецанин финансиране за над 240 млн. долара на Goldin Financial Global Centre, според местни медии. Говорител на Mirae заявява, че компанията се е съсредоточила върху възстановяването на парите.

Назначени синдици 
В Лондон са назначени синдици на бившия дом на звеното за търговия с петрол на BP на площад "Канада" 20 в Канари Уорф. То е придобито от китайската Cheung Kei през 2017 г. и е финансирано отчасти с мецанин кредит от сеулската Hanwha Asset Management. Hanwha отказва коментар.

В презентация, изготвена от брокера Jones Lang LaSalle Inc, който се опитва да продаде имота за Cheung Kei, се препоръчва да се обърне към първоначалния кратък списък от потенциални купувачи, предлагащи сградата за 250 млн. паунда, което е доста под стойността дори на първостепенния дълг. 

В интерес на истината корейските фондове не са единствените, които страдат в чужбина. Няколко китайски предприятия също се сблъскаха с трудности, включително още един провал на Канари Уорф. Някои сеулски инвеститори са се справили добре със залозите на международни имоти: Националната пенсионна служба на Корея е била взискателна и е била възнаградена за това, казва банкер, който е работил по корейските сделки.

Канари Уорф, Лондон. Снимка: Мат Лойд/Bloomberg

Инвеститорите са донякъде защитени и от европейския подход към оценките на недвижимите имоти, който не отчита пазарните нагласи. Тъй като продажбите до голяма степен бяха замразени, имаше малко сделки, които да измерят истинския спад на стойностите. Повишаването на наемите, обвързано с инфлацията, също помогна.

Въпреки това потенциалните инвеститори са готови да предложат скъп нов дълг, за да рефинансират сгради, чиито собственици не могат да вкарат капитал. Според лице, запознато с дискусиите, Oaktree и други доставчици на алтернативно финансиране са провели разговори с корейски мениджъри на активи за големи кредитни линии, които да позволят на собствениците да преструктурират инвестициите си. Oaktree отказва да коментира.

Фондовете, които са подложени на натиск да удължат падежа на заемите си, се стремят да инжектират повече капитал или да поканят мецанин инвестиции, вместо да се откажат от активите на ниска цена, казва Юн от Savills, който добавя, че някои от тях са преустановили продажбите. Все по-често обаче собствениците следват пътя на No. 1 Poultry и се опитват да продадат още веднъж след няколко неуспешни опита през миналата година - както се вижда от бързането за излизане в Лондон.

Междувременно в Сеул се засилва безпокойството за това как ще се развие ситуацията за местните инвеститори. "С намаляването на активите на търговските недвижими имоти в чужбина има сериозни опасения за бедствено положение", казва О.

Още по темата

Китай сигнализира за повече икономическа помощ след облекчаване на имотния дълг

Halifax показа голям спад на цените на британските жилища за година

Шведските банки могат да издържат на срива на недвижимите имоти, казва SEB