Бизнес старт

Всеки делник от 9:30 часа
Водещи: Живка Попатанасова и Христо Николов

Цикличност и имотен пазар: Цените ще растат до 2025 г., вече има балон

Светослав Делчев, експерт по недвижими имоти и финанси, „Бизнес старт“, 9.08.2021 г.

11:06 | 9 август 2021
Обновен: 08:23 | 11 август 2021
Автор: Петър Стоянов

Очаква ни продължаващ ръст на цените на имотния пазар поне до 2025 г., като догодина можем да видим и ръст от „17-20-25%“ на жилищното кредитиране. Това отговаря на дългосрочния цикъл на недвижимите имоти, който се запази и показа изненадваща устойчивост въпреки кризата. Мнението е на Светослав Делчев, експерт по недвижими имоти и финанси, който гостува в предаването „Бизнес старт“ с водещ Христо Николов.

Цикълът на недвижимите имотите на книга се състои от 18 г., обяснява експертът: 4 г. депресия и намаляващи цени, 7 г. възстановяване и сравнително плавен 7 г. бум на цените. Бумът започва с период на временно понижаване на цените на недвижими имоти, т.нар. midcycle dip. В момента обаче навлизаме в най-горещия етап от цикъла – последните 3 години на бума (бел.ред.- в САЩ предходният цикъл при недвижимите имоти приключи през 2007 г., когато настъпи световната финансова криза и започна понижението на цените. В България спадът на цените започна в началото на 2008 г.). 

„В момента не е важно да се наблюдава посоката, а ускорението“, казва Делчев. „Ако днес говорим за ръст на жилищното кредитиране от малко под  15%, аз очаквам до 2025 г., когато е моята прогноза, че ще приключи настоящият цикъл и ще навлезем в депресията, дотогава този ръст да се увеличава.“

Като цяло цените на жилищата в световен мащаб отбелязват най-бързото си покачване от 2006 г. насам. Въпреки очакванията, че пандемията може да изкара пазарът на недвижими имоти от релси, това всъщност не се случи. „Той има невероятна инерционна сила“, посочва Делчев, който напомня, че пазарът и преди пандемията се движеше в положителна посока. „Пандемията го забави, но той в момента си наваксва“, смята гостът.  

Свръхликвидността от взетите мерки за подкрепа на бизнеса и домакинствата по време на пандемията също се оказва допълнителен фактор. Ефектът от това ликвидно цунами  се видя ясно в момента, в който излязохме от локдауните – всички пазари, включително този на недвижимости, тръгнаха нагоре, обяснява експертът. Според него ниските лихви по ипотечни кредити са основният фактор за развитие на имотните пазари. Ниските разходи за финансиране означават висока доходност и това насочва хората в една или друга посока, привлича вниманието на инвестиционната общност.  

Монетарната политика няма да доведе до удължаване или съкращаване на цикъла на недвижимите имоти, но тя ще доведе до по-голяма амплитуда, убеден е още Делчев. Заради нея максималните нива на цените ще са по-големи от очакваното.

В някои страни има балонизиране на цените на имотите, съгласен е още експертът, като според него това е очакван ефект от цикъла. Той посочва, че връзката между доходност от актива и цена на актива почва да се губи. Това се получава, защото непрофесионалистите създават бума, а хората, които се стряскат, грубо казано - че „изпускат влака“, че „децата им няма да има къде да живеят“ и те навлизат на пазара в най-неподходящия момент.

На много места по света се взимат мерки за охлаждане на имотния пазар - в Китай, Канада, Нова Зеландия. Делчев обаче мисли, че никакви административни мерки тук не биха повлияли, заради огромната инерция на този пазар.

„Цените ще продължават да растат. Моята прогноза е, че цикълът на недвижимите имоти ще се реализира в своята пълнота и може да очакваме депресия чак в средата на 2025, може би дори 2026 г. Дотогава ще наблюдаваме ускоряване на ръста на цените на недвижимите имоти, което ще бъде абсолютен балон, но то така беше и  2007-2008 г.“

Повишаването на основните лихви от централните банки вероятно ще повлияе, но то ще се случи достатъчно плавно и разтеглено във времето, за да минат няколко години, преди да окаже реален ефект върху имотния пазар, смята още гостът.

Вижте повече във видеото.