Австралийски пенсионен фонд фалира по дълга заради празни офиси на Microsoft

Australian Retirement Trust (ART), вторият по големина пенсионен фонд в Австралия, е в неизпълнение по заем, финансирал покупката на офис комплекс в САЩ, някога зает от Microsoft Corp. Това подчертава продължаващите последствия за глобалните инвеститори, докато компаниите преоценяват нуждите си от офисни площи.

Двата небостъргача в предградие на Сиатъл изглеждаха като сигурна инвестиция за австралийския купувач в началото на 2020 г., пълни с хиляди служители на Microsoft. Въпреки това технологичният гигант освободи комплекса, след като хибридният режим на работа и съкращенията позволиха консолидиране на офисите през следващите години, оставяйки сградите празни в район, където почти една пета от площите са незаети.

Ипотеката върху Bravern Complex в Белвю беше прехвърлена на специален администратор този месец, след изтичането на договора на Microsoft през август, според документи по дълга. ART няма планове за рефинансиране на имота, което води до вероятна принудителна продажба или разпродажба на значително намалена цена и потенциални загуби за облигационерите.

Огромни загуби

Неизпълнението на заема може да заличи инвестиция от около $300 млн. собствен капитал на ART, според изчисления на Bloomberg. Представител на пенсионния фонд, който управлява около A$350 млрд. ($230 млрд.) от австралийските пенсионни спестявания, отказа коментар. Microsoft също не направи изявление.

Въпреки че Bravern Complex представлява малка част от обширното портфолио на ART, загубата е предупреждение за австралийските пенсионни фондове, които увеличават инвестициите си в чужбина. Около половината от активите на най-големите фондове вече са извън Австралия, тъй като бързо растящата индустрия с активи на стойност A$4,3 трилиона надхвърля националните граници и се възприема като глобална инвестиционна сила.

Още по темата

Сценарий за спукване на имотен балон след приемането на еврото е почти изключен

Имотният пазар в Германия е предизвикателство за пенсионните фондове

Документите за дълга показват, че Bravern Complex е оценен на $605 млн. непосредствено преди покупката през януари 2020 г. от QSuper, който по-късно се слива със Sunsuper, за да формира ART. Сделката беше частично финансирана с $304 млн. заем, включен в секюритизации на търговски ипотечни кредити. В момента имотът се оценява на около $268 млн., съобщи рейтинговата агенция Morningstar DBRS през август.

Сигнал за целия пазар на офиси в САЩ

Случаят илюстрира продължаващите проблеми на офисния пазар в САЩ, докато неизпълненията на заеми нарастват. Към август 16,9% от офисните CMBS сделки в САЩ са под специално управление – най-високият процент сред всички видове имоти и значително увеличение спрямо 2,5% в края на 2019 г., показват данни на Commercial Real Estate Finance Council. Въпреки някои признаци за възстановяване на офисния пазар в Сиатъл и Белвю, те не настъпват достатъчно бързо за собствениците на сгради, някои от които струват само част от стойността на заема.

Microsoft реши да не подновява над 2 млн. кв. фута офисни площи в Белвю, включително Bravern Towers, докато пренасочва регионалните служители към обновения си кампус в Редмънд, щата Вашингтон. Част от освободеното пространство е наето от други технологични компании, но празнотата оставена от Microsoft помогна да се покачи процентът на свободни площи в Белвю над 17% през второто тримесечие, според Broderick Group.

Двата Bravern Towers, с общо 750 000 кв. фута площ, заемат градски блок, включващ апартаменти и луксозни магазини като Hermes, Gucci и Prada. В лобито на Bravern Building One асансьорите са изключени. Ресторантът John Howie Steak, където може да се поръча 6oz японски филе вагю за $189, е затворен по обедно време.

Bravern Complex в Сиатъл/ Луксозни магазини в комплекса Bravern. Снимка: Анна Еджертън/Bloomberg

В китайския ресторант Jiang Nan, първият на западния бряг на веригата от Ню Йорк, само една маса беше заета през един септемврийски следобед. Ресторантът, също разположен в лобито на Bravern, отвори през март, след като Microsoft вече беше преместила повечето си служители извън сградата.

Microsoft първоначално се премества в Bravern Towers при завършването им през 2009 г. Компанията беше единственият наемател и инвестира $181 млн. собствен капитал за оборудване на сградите. Fitch понижи рейтинга на дълга през декември 2024 г., тъй като изтеглянето на Microsoft вече беше започнало, като се позова на „ограничена наемна активност и трудни условия в подрайона на Белвю“.

Един от най-големите притежатели на секюритизирания дълг на Bravern е Pacific Investment Management Co. (Pimco), според данни на Bloomberg към 30 юни, но не е ясно дали компанията ще претърпи загуби по своето участие.

„Като активен участник на вторичните CMBS пазари, Pimco често инвестира в обезценени ценни книжа, предлагани със значителна отстъпка“, заяви представител на Pimco по имейл.

Още по темата

За да е реална, данъчната оценка на имота трябва да се актуализира на две години

Какво да очакваме от пазара на имоти в София? Попитахме експертите