Жилищният спад в Китай е много по-сериозен, отколкото показват данните на Пекин

Съдейки по официалната статистика на Китай, жилищният пазар на нацията е забележително издръжлив на фона на хладния икономически растеж и рекордните неизпълнения от строителните предприемачи.

Цените на новите жилища са се понижили само с 2,4% от най-високото си ниво през август 2021 г., показват данни на правителството, докато тези на съществуващите домове са спаднали с 6%.

Но картината, която се очертава от агентите за имоти и доставчиците на частни данни, е много по-ужасна.

Тези цифри показват, че цените на съществуващите жилища падат с поне 15% в първокласните квартали на големите столични райони като Шанхай и Шънджън, както и в повече от половината от градовете от ниво 2 и ниво 3 в Китай. Съществуващите жилища в близост до централата на Alibaba Group Holding Ltd. в Ханджоу са спаднали с около 25% от върховете в края на 2021 г., според местни агенти.

Въпреки че е трудно да се правят сравнения, специалисти от индустрията и икономисти казват, че официалните индекси на цените на жилищата в Китай вероятно подценяват дълбочината на спада, отчасти поради дългогодишни методологии, които не успяват да уловят повратните точки на пазара.

Това засилва загрижеността сред инвеститорите относно наличието на навременни икономически данни в Китай, където достъпът до част от информацията става все по-ограничен при правителството на президента Си Дзинпин. Това също повдига въпроси дали самите политици имат точно разбиране за пазара, докато разработват мерки за насърчаване на търсенето. Друг риск е предпазливите купувачи на жилища да останат настрани, чакайки спадовете на цените да се покажат в данните, преди да се намесят.

Анализаторите казват, че методологията, която отчасти разчита на проучвания, а не на данни за цените от транзакции, помага на властите да изгладят тенденцията и да избегнат големи колебания. За разлика от това, в САЩ широко цитираните индекси S&P CoreLogic Case-Shiller използват данни за цените на жилищата, събрани в местните служби за документи в цялата страна.

За Хенри Чин, който е прекарал повече от 20 години в проучване на световните пазари на недвижими имоти, източникът и точността на данните са от решаващо значение.

„Данните за цените на жилищата в много страни се основават на общите пазарни транзакции, но Китай използва селективни извадки“, каза Чин, ръководител на изследванията за Азиатско-тихоокеанския регион в CBRE Group Inc. „Когато пазарът пада, истинското състояние на пазара е трудно да бъдат отразени в такива данни.“

Китайското статистическо бюро (NBS) заяви в онлайн обяснение, че суровите данни за цените на новите жилища се основават на всички продажби и покупки, регистрирани в местните органи за сделки с жилища. Цените на съществуващите жилища обаче се основават както на продажбите на ключови проекти, така и на проучванията, се казва в съобщението. NBS използва индекса на цените на Ласпер, обща формула, използвана в целия свят, за да изчисли своя измерител на цените на жилищата в 70 града, каза статистическото бюро пред Bloomberg. Наблюдателите на пазара казват, че методологията за вземане на проби и изчисляване на индекса остава двусмислена.

Данните, базирани на проучвания, „служат за избягване на екстремни колебания“, каза Алисия Гарсия Ереро, главен икономист за Азиатско-тихоокеанския регион в Natixis SA в Хонконг.

„Но когато хората са предпазливи, защото цените падат още повече, като по този начин не купуват, такива данни провалят собствената си цел.“

Това отчасти обяснява защо промените в цените на жилищата, загатнати от официални и частни източници, изглеждат несъвместими с пазарните възприятия в някои случаи, казаха икономистите на Goldman Sachs Group Inc. в доклад от юли, озаглавен „Разбиране на разликите в мерките за цените на жилищата в Китай“.

За разлика от много части на света, китайските власти не разкриват публично цените на жилищата след уреждането на сделката. През 2021 г. статистическото бюро отговори на загрижеността относно официалния индекс на цените на жилищата, като каза, че той е в състояние „като цяло“ да отразява промените в търсенето и предлагането на пазара на имоти, според изявление на неговия уебсайт.

Ценови срив

В Ханджоу, близо до централата на Alibaba, цените на жилищата в някои квартали са намалели с 25% до 28% от пика около октомври 2021 г., казаха агенти. В Лианян, район в центъра на града, популярен сред чужденци и финансисти в Шанхай, цените на жилищата са паднали с 15% до 20% от рекордно високите си стойности в средата на 2021 г., казаха те.

Дори от март, преди новото забавяне, повече от половината градове от ниво 2 и ниво 3 отбелязаха спад на цените на съществуващите жилища с повече от 15% от върховете, пишат икономистите на Guolian Securities Co. в доклад, цитиращ данни от съществуващи жилищни сделки на доставчика на услуги KE Holdings Inc. Действителните спадове от върховете може да са по-резки, тъй като агенцията събира данни само от ноември 2018 г., предупредиха икономистите.

Водещите градове, някога считани за устойчиви срещу жилищния спад, не са имунизирани. Цените на съществуващите жилища в най-малко пет популярни района на Шънджън са се сринали с 15% през последните три години, според доклад от юли на института за изследване на имоти Leyoujia. Южният център е най-малко достъпният жилищен пазар в страната.

Всички източници на данни в Китай, независимо дали са правителствени или частни, са изправени пред „значителни предизвикателства“ за съставянето на портфолио, което е относително стабилно за проследяване на цените на жилищата, пишат икономисти от Goldman Sachs China в доклада от юли. В своята оценка на мерките за цените на жилищата в Китай те казаха, че няма „перфектен“ измерител.

„Слабостта на имотите е може би най-предизвикателният насрещен вятър на фона на продължаващото възстановяване на Китай след повторното отваряне и следователно инерцията и настроенията в сектора на имотите имат значителни последици за растежа и политиките“, пишат те. „Цените на жилищата изискват повече внимание на фона на разнопосочните ефекти в сектора на имотите между постоянния натиск надолу и нарастващите надежди за отслабване.“

Разликите във възприятията за цените на жилищата произтичат отчасти от широкия набор от политически лостове, с които властите разполагат. Докато държави като Австралия, Сингапур или САЩ са склонни да затягат лимитите на заема спрямо стойността или да вдигат лихвените проценти, Китай може да отиде отвъд това, за да забрани на всеки, който не е роден в определен град, да купува жилища или да ограничи броя на имотите, които дадено лице има позволение да притежава.

„Слабостите в статистиката за цените на жилищата едва ли подобряват нещата“, каза Берт Хофман, бивш директор на Китай за Световната банка, който сега работи в Националния университет на Сингапур. Това „сега може да работи срещу определянето на правилната политика за стабилизиране на пазара“.

Нови домове

Китайското правителство също се намесва директно в цените. Тъй като повечето нови жилища в Китай се продават, преди да бъдат построени, едно изкривяване идва от регулаторния таван на тези проекти. Чрез „разрешение преди продажба“ местните жилищни власти определят цените на жилищата, за които строителните предприемачи възнамеряват да продадат имотите.

От 2016 г. подходът успешно поддържа цените на новите жилища в най-големите градове до голяма степен непроменени след манията за покупки на жилища, дори когато стойностите на съществуващите жилища продължават да растат. След това, когато цените започнаха да падат, споразумението спомогна за по-малко намаляване на новите жилища, въпреки сериозното забавяне.

„Разликата в цените се превърна в огромно смущение за правилното разчитане на вътрешния пазар“, каза Ян Юейжин, изследователски директор в E-house China Research and Development Institute. „Някои популярни нови проекти карат хората да чувстват, че пазарът е нажежен, но в действителност някои крайградски проекти са наистина трудни за продажба.“

Съществуващи домове

Цените на съществуващите жилища също са били повлияни от изкривявания през последните години, според анализаторите на Goldman. От 2021 г. насам правителствата в повече от дузина големи градове създадоха така наречения „механизъм за референтни лихвени проценти“ за пазара на съществуващи жилища, заменяйки пазарните цени с предложените от правителството, за да охладят треската за закупуване на жилища.

Освен тях има и дългогодишна практика за създаване на отделни договори с по-ниски цени на съществуващи жилища за данъчни цели, което прави цените в официалните сделки изкуствено по-ниски от реалните.

Трудно се постигат реални транзакционни цени, според Гуо, базиран в Шанхай имотен агент, който поиска да бъде идентифициран само с фамилията си, обсъждайки чувствителен въпрос. Данните за транзакциите често отразяват изкуствено ниските цени, подавани от купувачи и продавачи на властите, вместо действителните цени на транзакциите, добави той.

Пазар на недвижими имоти, където точността на информацията е под въпрос, може да възпре купувачите и може да означава, че бъдещата реакция към различни политики е по-трудни за определяне.

„Пекин вече направи някои неща, за да облекчи напрежението в сектора на имотите, но беше твърде бавно и твърде малко“, каза Лу Тин, главен икономист за Китай в Nomura Holdings Inc. „В някакъв момент Пекин ще бъде принуден да вземете повече мерки, за да спре низходящата спирала.“

Още по темата

Директната търговия между САЩ и Китай намалява драстично, но косвената процъфтява

Рисковете от пропуснатите плащания на китайската банка в сянка стават все повече

ЕС ще последва САЩ с отдалечаването от Китай, българските фирми нямат стратегия

Китай внезапно намали лихвите, докато икономическите проблеми се задълбочават

Дефлацията е най-новият риск за китайския пазар на акции, който се задъхва от проблеми

За проблема в имотния сектор в Китай не се говори, докато не стане късно