Биткойн преследва американската мечта в разтърсващ ипотечен натиск

Трябва ли биткойнът да се счита за редовен актив, увеличаващ богатството, за целите на отпускането на заем?

20:00 | 16 юли 2025

Автор: Изабел Лий

Снимка: Bloomberg LP

Това, което някога беше отхвърлено като маргинална фантазия от нишова група вярващи в криптовалути, сега се проучва плахо от спонсорираните от правителството организации, които са в основата на жилищния пазар в САЩ.

В края на юни федералните власти наредиха на Fannie Mae и Freddie Mac да проучат дали цифровите активи, държани на регулирани в САЩ борси, биха могли някой ден да бъдат включени в оценката на ипотечния риск - процесът, който кредиторите използват, за да определят дали даден кредитополучател има финансовата мощ да изплати дълга си.

Включването на криптовалутите в това изчисление би означавало сеизмична промяна, която би катапултирала цифровите активи от спекулативната периферия в сърцето на мейнстрийма. Ако бъде приета, тази политика ще отбележи един от най-практичните случаи на използване на криптовалутите досега: включването им в архитектурата на американската мечта.

Все още не е променено нито едно правило. Не е въведена нито една политика. Всяка потенциална промяна все още е в ранен етап и изисква одобрение. Но заповедта съживява дебат, който институцията за жилищно финансиране отдавна е отминала: Трябва ли биткойнът да се счита за редовен актив, увеличаващ богатството, за целите на отпускането на заем?

Бил Пулте, директор на Федералната агенция за жилищно финансиране, публикува миналия месец в X информация за предложението за оценка на крипто ипотеки.

Това е голям въпрос. Системата за секюритизация на ипотечни кредити е изградена около еднообразието: регулирано попечителство, предвидима оценка, деноминирана в долари ликвидност. Криптовалутите се противопоставят на всичко това. Променливостта им не се поддава на стрес тестовете. Лесната търговия не е гарантирана, когато става въпрос за много цифрови токени. А системите за попечителство не се признават от федералните протоколи за кредитиране.

При традиционния процес кредитополучателите, чието богатство се намира в крипто, трябваше да го превърнат в пари в брой, често месеци предварително, за да „подпечатат“ средствата и да гарантират легитимността им. Това пречеше на цифровите активи да функционират като стабилен входящ фактор при ипотечното гарантиране. Новата директива на Федералната агенция за жилищно финансиране не променя настоящите правила, но като предизвиква официален преглед, тя поставя началото на процес, който може да ги промени.

Ако в крайна сметка бъде разрешено криптовалутите да се отчитат при отпускането на ипотечни кредити, без да бъдат ликвидирани, кредитополучателите ще могат да запазят своите токени, вместо да ги конвертират, за да изпълнят изискванията за резерви. Това ги превръща в канал за въздействие върху богатството, отваряйки възможност онлайн валутите да играят роля в жизненоважен сектор на икономиката на САЩ.

За да сме сигурни, че макар активите на кредитополучателя - крипто или други - да играят роля при одобрението на ипотеката, те не са основните фактори, които влияят на решенията за отпускане на кредит, за разлика от доходите, кредитния рейтинг и стойността на имота. А включването не означава равностойност: Цифровите активи, ако бъдат приети, вероятно ще подлежат на намаляване на стойността или други предпазни мерки.

Стартъпи като Milo вече предлагат ипотечни кредити, обезпечени с биткойн. Базираният в Маями кредитор позволява на кредитополучателите да залагат цифрови активи като обезпечение, без да ги превръщат в пари в брой. Но тези заеми не попадат в конформистките рамки - те се обединяват и продават на частни купувачи, а не са подкрепени от Fannie или Freddie.

Йосип Рупена, основател и главен изпълнителен директор на Milo, заяви, че много от клиентите му са дългогодишни криптоинвеститори, които са отлагали придобиването на жилище, защото не са искали да ликвидират позициите си. За тези така наречени HODLers - инвеститори, които се заричат да „удържат с цената на всичко“ - новата директива е „положителна“, каза Рупена, бивш финансов съветник в Morgan Stanley.

„Това беше наша лична болка, когато се опитвахме да кандидатстваме за ипотечни кредити“, каза Кори Клипстен, главен изпълнителен директор на доставчика на услуги за биткойни Swan, който е трябвало да внесе повече пари в брой, когато е купувал жилището си преди няколко години, вместо да използва богатството си от биткойни.

Директорът на FHFA Бил Пулт, който разпореди прегледа, публично се застъпва за Биткойн и разкрива лична собственост върху цифровата валута, както и акции на Mara Holdings Inc, американска фирма за криптодобив. Този ход е в унисон с по-широките усилия на републиканците да задълбочат интеграцията на криптовалутите във федералните финанси. А с Пулт - ревностен поддръжник на президента Доналд Тръмп, който призова Конгреса да разследва председателя на Федералния резерв Джером Пауъл - начело, предложението може да напредне с бързи темпове.

„Чувствам, че то е мотивирано по-скоро от общата политическа склонност да се окаже по-голяма подкрепа на криптоиндустрията, отколкото от някакъв вид икономически анализ или ангажираност на заинтересованите страни“, каза Аманда Фишер, политически директор и главен оперативен директор в Better Markets, ляв мозъчен тръст във Вашингтон.

Бележката на FHFA, която очертава проучване, ограничава оценката до активи, държани на централизирани, регулирани от САЩ борси, като изключва криптовалути, съхранявани в частни портфейли или извън регулирани платформи. Всяко официално предложение все пак ще трябва да бъде одобрено както от управителните съвети на Fannie и Freddie, така и от самата агенция. Говорител на FHFA не е отговорил на искането за коментар за това докъде е стигнал процесът.

От години защитниците на криптовалутите настояват за по-широко приемане на цифровите активи като разплащане или обезпечение. Усилията им бяха възпрепятствани от рязката волатилност на цените и липсата на ясна политика. Но тонът се промени при администрацията на Тръмп, която е нетърпелива да превърне онлайн валутите в ключови компоненти на американската финансова система.

Остават въпроси, като например как регулаторите ще отчитат екстремните колебания на цените в допълнение към потенциалните киберзаплахи. Други предизвикателства включват попечителски рискове - например платформата, която държи активите, може да фалира - измамни документи и непредвидени усложнения.

„В криптовалутите има неизвестни рискове, които може би няма да бъдат напълно отчетени“, каза Дарил Феруедър, главен икономист в брокерската компания за жилищни имоти Redfin.

Като се абстрахираме от рисковете, предложението е в унисон с придвижването на крипто към легитимност - от въвеждането на борсово търгуваните фондове за биткойн до новата регулация на индустрията, която сега се обсъжда в Конгреса. През последните месеци банки като JPMorgan Chase & Co. разшириха рамките за обезпечения, за да включат ETF, свързани с крипто, особено в каналите за частно богатство.

В проучване на Redfin през май се установи, че 5,4% от последните купувачи на жилища са продали криптовалута, за да помогнат за финансирането на първоначалната си вноска. В Сан Франциско брокерът Александър Лури е видял динамиката от първа ръка. Екипът му в The Lurie Group е отбелязал 35% увеличение на покупките на жилища с помощта на криптобогатство през изминалата година.

„Банките все още не са включили криптоактивите в застраховането, а сегашните рамки остават непроменени“, каза той. „Това е значима стъпка към модернизиране на ипотечното финансиране, но все още сме на ранен етап“.