Как се разви бизнесът с недвижими имоти

Снежана Стойчева е управител на първата платформа за недвижими имоти в България „imoti.net“. Тя е анализатор на пазара на недвижими имоти повече от 12 години. През този четвърт век Imoti.net се превръща от платформа за недвижими имоти в лидер на дигитализацията и изсветляването на пазара на имоти в България. Самата Снежана Стойчева е основен двигател в каузата на Imoti.net да насърчава добрите практики в сектора. 2025 г. е особено важна за Imoti.net, тъй като се отбелязват две нейни важни годишнини – 25 години от създаването на платформата за обяви за недвижими имоти и 10 години от основаването на единствения национален конкурс за бранша, заедно с бизнес срещите в ключови региони от страната - Real Estate Business Forums and Awards.

Как се промени и разви бизнесът с недвижими имоти в България през последните 25 години?

Бизнесът с недвижими имоти такъв, какъвто го познаваме днес, може да се определи като млад бизнес за България. По принцип строителството и покупко-продажбата на имоти са дейности от древността и у нас, но демократизирането на обществото ни изведе на преден план инвеститори и брокери на недвижими имоти. Като във всеки сравнително нов бизнес у нас пазарните условия позволиха появата както на професионалисти - инвеститори и брокери на недвижими имоти, които днес отбелязват 35 години успешна работа, но и фирми с доста кратка история, сгради със съмнително качество и неглижирана инфраструктура в жилищните райони в големите градове. Дълго време предлагането на недвижими имоти става с кратки обяви в подлистници на вестници, а малко по-късно и в нарочно създадена за предлагане на недвижими имоти рекламна преса. Интернет променя това и преди 25 години се появява първата онлайн платформа за публикуване на обяви за недвижими имоти – imoti.net - Порталът за недвижими имоти. В него освен подробното описание на имотите и представянето на снимки от тях, се официализират брокери, агенции, строители, инвеститори на недвижими имоти. Това е едно от първите дигитални решения за сектор недвижими имоти /PropTech/. Липсата на регулации в посредничеството при сделки с недвижими имоти и неяснотата в услугите, които включва посредничеството, създават условия за различни некоректни практики, което се отразява на репутацията на тази брокерска дейност. И макар и днес все още да липсва регулация пазарът постави ясни изисквания както към строителството на имоти, така и към осъществяването на сделки с тях. А участниците в бизнеса с недвижими имоти започнаха да изграждат доста успешно своя професионална общност през последните 5 години.

Как се очаква AI и технологиите да навлязат в сектора и ще застрашат ли брокерската професия?

Мисля, че участниците в бизнеса с недвижими имоти не трябва да се отнасят като към враг или опасност към изкуствения интелект и изобщо технологиите. Това няма да е полезно и градивно. Те вече са в сектор недвижими имоти – от планирането, проектирането, през строителството, представянето на имотите, комуникациите между участниците, огледите .... до ипотекирането и сключването на сделките. Можем да добавим и технологиите, които правят домовете и офисите ни по-чисти и по-умни. На този етап AI и технологиите преди всичко спестяват време на заетите в този сектор и на потребителите. Колкото и добре да са разработени чат ботовете, те все още са далеч от възможността да заменят работата на компетентния брокер, който не предлага просто квадратни метри за продажба, а създава удовлетвореност в съответствие с индивидуални потребности.

Навлизат ли криптовалутите в бизнеса с недвижими имоти и до какви промени по процесите в сделките биха довели те?

Недвижимите имоти не могат да останат встрани от модерната валута. Но засега извършването на сделки с нея са по-скоро екзотични изключения у нас, а и в Европа. А до какви промени ще доведе използването ѝ зависи от мястото ѝ в глобалните финансови тенденции.

Кога пазарът у нас ще бъде най-благоприятен за покупка на имот, кога се очаква спад в цените?

Винаги най-подходящият момент е вчера. Така се шегуват брокерите. Но сериозно погледнато няма по принцип най-подходящ момент. Зависи с каква цел се купува имот и с какви средства – налични или от кредит. Ако целта е за живеене, сега е подходящо да се купи, както с налични, така и със средства от кредит. Лихвите по ипотечните кредити у нас са изключително ниски и вероятността много да нараснат на този етап не изглежда реалистична. Условията в момента и перспективите ни като европейска държава не предполагат понижение на цените на имотите. По-логично е доходите ни да растат, качеството на строителството да се повишава и цените да се движат нагоре. Вероятно вече не с това темпо от последните 5 години, но плавно и в съответствие с повишаване на жизнения стандарт.

Какви са новите изисквания на купувачите в техния избор на ново жилище?

По-взискателни са не само към самото жилище, а и към инфраструктурата около него. Купувачите вече правят информиран избор и не купуват на всяка цена. Новото строителство е по-привлекателно заради използваните материали, енергийната ефективност, възможността за довършване според предпочитанията и по-ниската цена. Завършените и обзаведени жилища продължават да са по-търсени, но такива има по-рядко на пазара. Според статистика на търсенията в портала за обяви за недвижими имоти imoti.net най-разглеждани са обявите за двустайни апартаменти в София и със съвсем малка разлика на второ място са обявите за къщи от Софийска и Пловдивска области. Интересът към къщи в близост до големите градове се обяснява с цената им, която е подобна на цени на тристайни и четиристайни апартаменти в големите градове, но предоставя по-голяма самостоятелност и спокойствие.

Зелен дом – можем ли да опазваме природата с избора си на жилище без да влагаме големи инвестиции в еко технологии?

Новото строителство от доказани инвеститори дава такава възможност. Сградите са с устойчива архитектура и модерна естетика. От 2013 г. е задължително определянето на енергиен клас на всички нови сгради и вече има такива с най-високия енергиен клас А. Има компании, които използват в строителството естествени материали, интелигентни системи за климатизация и вентилация, за контрол на влажността и чистотата на въздуха в помещенията, термопомпи, фотоволтаици, вентилируеми фасади. Озеленяването е задължителен елемент не само около сградите, но и върху покриви и тераси.

В „Talk25: Дом и офис“ се засегна темата за необходимост от намаляване на административната тежест и забавянето в строителството от административните органи – ще стане ли процесът на покупка/продажба още по-дълъг и тромав, ако се въведат така говорените регулации по сделките и брокерската професия?

Според изискване на Европейския съюз би трябвало регулациите да се намалят. Но когато говорим за професията на брокерите на недвижими имоти, трябва да имаме предвид абсолютната липса на регламент за упражняване на тази професия. Създаването на изисквания за дейността им би се отразило само положително на участниците в процеса покупка/продажба. Регламентирането на посредничеството при сделки с недвижими имоти ще помогне за изчистване на някои некоректни практики, ще повиши доверието в брокерите, ще създава по-голяма удовлетвореност в продавачи и купувачи.

Какви са новите цели пред Imoti.net и от какво смята, че имат нужда потребителите?

Порталът за недвижими имоти непрекъснато надгражда услугите, които предлага на потребителите, но и на агенциите за недвижими имоти, които публикуват своите обяви. Целта ни е потребителите да получават детайлна информация за имота, чиято обява разглеждат – снимки, видео, виртуални огледи, точни данни за локацията, предложения за дизайн на помещенията в апартамента или фасадата на къщата. Работим и върху презентирането на брокерите, за да повишим доверието на потребителите към техните услуги и компетентност. В голяма степен ни помага конкурсът, който организираме Real Estate Awards от 10 години, защото чрез него придобиваме реална информация за коректните участници в бранша.