В предаването „ИмоТиТе“ беше излъчено интервю с Марк Гибсън, главен изпълнителен директор в Jones Lang LaSalle, отговарящ за капиталовите пазари в Северна и Латинска Америка, дадено за предаването Money Undercover по Bloomberg с водещ Лиса Абрамович. Jones Lang LaSalle (JLL) е една от големите консултантски компании за бизнес имоти в света, чиито акции се търгуват на Нюйоркската фондова борса (NYSE).

Лиса Абрамович:

Вие следите всички дискусии за това как бизнес имотите са „следващата жертва“. Смятате ли, че е подходящо бъдещето на сектора да се опише като „цунами от потенциални фалити“?

Марк Гибсън:

Не мисля, че предстои това, защото бизнес имотите, като всеки друг клас активи, се приспособяват към цената на капитала. В резултат от борбата на Фед срещу инфлацията и от рязкото повишение на лихвите за краткосрочно финансиране, всеки трябваше да отстъпи и да направи преоценки. Да се справи с това, с което всяка индустрия се бори в момента. Така че ние не виждаме това „цунами от фалити“ при бизнес имотите, както беше представено. Основната причина за това е, че повечето инвеститори в бизнес имоти бяха консервативни за своя капитал, започнаха да приемат, че по-високите лихви ще са новото нормално и да се адаптират към тази ситуация.

Лиса Абрамович:

Вие говорите за пренастройки в оценките, но Уолстрийт описва ситуацията с недвижимите имоти като „спирала на смъртта“. Виждаме, че акциите на публичните компании, инвестиращи в офис сгради, са на най-ниски нива от 2020 г. Виждаме нивата на доходност да правят имотния пазар недостъпен за мнозина, виждаме и срив на броя сделки. Това функциониращ пазар ли е в момента или е някакъв вид счупен пазар по отношение на цени, кредити и трансакции?

Марк Гибсън:

Страхотен въпрос! Всеки път когато има много бързо нарастване в цената на капитала, наблюдаваме голяма разлика между продажните и покупните цени. Имаме купувачи и продавачи, които се опитват да разберат кой е прав. Едните вярват, че цената на капитала ще продължи да расте, а другите - че ще се нормализира на определено ниво. Ако сте на страната на продавача, ще трябва да повярвате в нормализацията. Ако сте купувач, ще трябва да защитавате първата теза. Въпросът е, че и двете страни като цяло се нуждаят от повече информация за определен период от време, за да определят акуратната цена на капитала.

В днешно време хората започват да се замислят: „Нека си поемем въздух, нека спрем за малко!“ Задават си въпроса: „Защо се намираме в тази ситуация?“.

Общият враг е инфлацията. Дали Фед ще се справи с инфлацията? Повечето дългосрочни инвеститори мислят така. Дебатът е само за тайминга, за времето – кога ще стане това. По-голяма част от тези дългосрочни инвеститори започват да намаляват инфлационния риск и да се фокусират върху риска от рецесия. Исторически, това следва, когато има толкова бързо покачване на лихвите. Така че сега е нормално да има разлика в очакванията на купувачи и продавачи - и тази пауза доведе до спад с 60% в обема сделки с бизнес имоти в САЩ. Това е нормално, но ние започваме да виждаме тази промяна – хората се адаптират към по-високата цена на капитала и цените се преосмислят. В резултат на това вече наблюдаваме увеличение на обема продажби.

Лиса Абрамович:

А какво ще кажете за пазара на офис площи? Той се влияе не само от инфлацията, но и от нивата на заетост, а те са много по-ниски спрямо нивата отпреди пандемията.

Марк Гибсън:

Може да говорим с часове за процента на заетост в офис сградите, но ние смятаме, че наративът ще се промени значително в следващите дванайсет месеца. Новата мантра ще бъде „работа от офиса“. Виждаме, че това започва да се случва във всеки сектор на бизнес имотите. Основният фактор за това е спадът в производителността на труда, навсякъде. Освен това нуждата от обучения, от сътрудничество, от екипна работа и от корпоративна култура започва да става все по-голяма във всяка индустрия в САЩ. Така че смятаме, че наративът при офисите ще бъде значително по-добър в следващите дванайсет месеца, но също и че ще има огромно разделение на оценките в офис сегмента. Имам предвид, че офис сградите, които са построени в последните 10 години, ще бъдат предпочитани от наемателите. И това ще доведе до промени в офис сектора.

Лиса Абрамович:

Къде смятате, че се намираме в тази негативна спирала, особено при офис площите? Колко още ще продължи това?

Марк Гибсън:

Никой не знае. Всичко зависи от цената на капитала, от инфлационния риск. Но ви казвам, че от наша перспектива, от нашия поглед върху пазарната реакция и настоящите трансакции – току-що обявихме голяма сделка в Ню Йорк, предстоят и много други - ние вярваме, че вече сме стигнали дъното, що се отнася до оценките на офисите, макар че това е много обобщено заключение. Както казах преди – някои ще излязат от тази ситуация, други - не. Но ако говорим като цяло, мисля че офис секторът вече достигна най-ниското си ниво.

Лиса Абрамович:

Марк Гибсън, благодаря ви, че бяхте с нас във време, когато всички си задават въпроса „Какви ще бъдат последиците за бизнес имотите, особено за банките, които имат големи портфолиа“!

Всички видеа от предаването "ИмоТиТе" може да гледате тук.