Пазарът на жилища се развива в полза на наемателите

Намаляващото предлагане и продължаващото укрепване на пазара на труда би трябвало да подкрепят цените на жилищата

09:30 | 10 юни 2023
Автор: Конор Сен
снимка: Bloomberg LP
снимка: Bloomberg LP

Историята на жилищния пазар в САЩ през 2023 г. е история на два пазара, които се движат в различни посоки. За купувачите намаляващото предлагане и скромното нарастване на търсенето означават, че цените на жилищата отново се повишават, дори и при 30-годишни лихви по ипотечните кредити, които се движат около 7%. Пазарът на наеми се развива в противоположна посока, като процентът на незаетите жилища се увеличава, тъй като на пазара се появяват нови жилищни сгради, които оказват натиск за намаляване на наемите - поне в мегаполисите, в които през последните години е имало много строителство.

Това създава краткосрочна възможност за разочаровани бъдещи купувачи на жилища, особено в мегаполисите, в които е имало най-много строителство. На места като Нешвил, Шарлот и Остин, където ръстът на наемите е слаб и ще се появи много по-голямо предлагане, тези хора могат да сключат изгодна сделка за нов апартамент сега и да се надяват, че пазарът за купувачи на жилища ще бъде по-добър през следващата година.

Последните тенденции сочат, че разминаването между двата пазара ще продължи няколко месеца, като ще достигне своя връх през третото тримесечие. Именно тогава запасите от жилища за продажба вероятно ще намалеят на годишна база, а пазарът на наеми потенциално ще пострада при национално равнище на незаетите площи, по-високо от това в пика на пандемията, и при искани наеми, които може да се понижат на годишна база.

Намаляващото предлагане и продължаващото укрепване на пазара на труда би трябвало да подкрепят цените на жилищата, докато няколко фактора ще натежат върху наемите на апартаментите. Първият е, че процентът на незаетите жилища продължава да нараства с бързи темпове, според онлайн пазара Apartment List. Процентът на свободните площи обикновено се стабилизира преди наемите, а пикът на свободните площи може да настъпи едва през първата половина на 2024 г. Второ, пазарът на наеми е сезонен, като подписването на договори за наем се забавя през зимните месеци. Всеки наемодател, който се насочи към зимата с излишък от свободни жилища, ще бъде изправен пред перспективата тези жилища да останат свободни до пролетта и да не генерират приходи. Това може да накара наемодателите да предложат стимули тази есен, за да намалят тази възможност.

Това означава, че поне някои от бъдещите купувачи на жилища имат убедителна възможност да обмислят това. Покупката на жилище в момента е много недостъпна по всички исторически показатели. Но на пазарите, където се строят много апартаменти, все по-често се срещат стимули като един до два месеца безплатен наем за новите наематели, а според мен след шест месеца стимулите ще бъдат още по-големи. Ако някога е имало време да се обмисли наемането на жилище, а не покупката, то това е сега.

Дори и купувачите да изчакат една година, няма вероятност да има пренасищане с новопостроени жилища, както на пазара на наеми. Освен това доходите на служителите продължават да нарастват, което увеличава покупателната способност, а поколението на милениумите продължава да навлиза в най-добрите си години за покупка на жилище. Според Redfin средната месечна вноска, която купувачите на жилища поемат, се е повишила с 15% през последната година до рекорден размер, което се дължи на някаква комбинация от задържане на стойностите на жилищата и по-високи лихвени проценти.

Така че за хората, които решават дали да купят или да продължат да наемат още една година, добрата новина е, че пазарът на апартаменти като цяло става по-благоприятен и би трябвало да продължи да бъде такъв поне няколко тримесечия. Към края на тази година дори може да станем свидетели на сделки от типа на тези през пандемията, тъй като наемодателите ще решават дали да поемат разходите за нарастващите свободни площи или да предлагат изгодни оферти, за да привлекат нови наематели. Лошата новина е, че макар в момента математиката за покупка да е лоша, не е ясно кога и дали изобщо ще се подобри. След една година може лесно да се окажем в същата ситуация като сега - все още няма много наличности, лихвите по ипотечните кредити са все още около 7%, а цените на жилищата са се повишили с още 5%.

Ако сме принудени да вземем решение, наемането за още една година вероятно е най-доброто финансово решение в повечето случаи. Но не очаквам покупката да е по-лесна през следващата година.