от Павел Бандилов
Марио Пузо казва, че силата (според стандартите на съвременното общество), не е нищо повече от пари и недвижими имоти. А според Ванила Айс „дори и на лош пазар, локацията, локацията и пак локацията е начинът да се купуват и продават имоти“. На пръв поглед между двамата няма нищо общо - освен оценката им към недвижимостите. Но не бива да се учудваме: по-подобен начин към актива се отнасят над 99% от хората по света. Инвестицията в него не е толкова волатилна, колкото акциите, валутите или суровините. Предлага доходност под формата на наем и се възприема от инвеститорите като актив тип убежище.
Стара брокерска поговорка казва, че най-добрия момент за покупка на недвижим имот е винаги преди няколко години и като, че ли днес тя звучи особено актуално. Но дали наистина е така?!
През настоящата година данните от пазара на недвижимости демонстрират загуба на инерция и вече се виждат първите сигнали на охлаждане. Според данните на Агенцията по вписванията активността на пазара на недвижими имоти започва да намалява. През първото тримесечие на годината в страната са изповядани 44100 покупко-продажби, което е с 10.80% повече в сравнение със същия период на 2021. През второто сделките са 48800, но ръстът им е едва 4.31%, спрямо април - юни 2021. Общо за полугодието броят на сделките е малко над 112500. Увеличението спрямо 2021 е около 7%, или по-точно 7401 сделки. Данните обхващат покупко-продажбите на сгради, идеални части от сгради и земи, изповядани във всички 113 служби по вписванията в цялата страна.
В София броят на сделките на практика спира да расте: увеличението спрямо второто тримесечие на 2021 е под процент - 0.28%. На годишна база за полугодието растежът в града от 3.5% е под средното за страната. За сравнение през първото тримесечие в столицата беше регистриран ръст от 8.7%. Данните от агенцията демонстрират спад на броя на сделките, което говори че икономическите условия, както и цената на предлаганите имоти вече оказват влияние върху търсенето.
Според последният доклад на "Колиърс" (Colliers) за пазара на жилищни площи във висок и средновисок сегмент в София показва, че предлагането на този тип имоти през първата половина на 2022 регистрира ръст от 4%. Преобладаващата част от новите жилищни единици се появяват на пазара на имоти през първите три месеца на годината. През вторите се наблюдава забавяне както в предлагането, така и в търсенето - в резултат на геополитическите и икономическите предизвикателства.
При проектите в строеж също се регистрира задържане на предлагането и продажбите. Сред основните причини са постоянно променящите се цени на строителните материали и нарушенията във веригите на доставки. Независимо от това за първи път от края на 2020 е налице ръст на проектите в строеж, които достигат 3800 жилищни единици. Свободните жилища поддържат стабилни ниски стойности от 2% от общия обем.
В последните няколко месеца наблюдаваме, че търсенето на имоти се е изравнило с предлагането, което е знак за връх на пазара и, че в близките месеци той може да обърне своята посока като ценови нива, а най-вероятно и като брой на сделките.
Успокояване на пазара по отношение на обема на продажби се наблюдава и в останалите големи градове. Забавяне в темпа на растеж се наблюдава и при сделките с имоти по Черноморието, но в по-малки размери.
Нека да обърнем внимание и на кредитния пазар, имайки предвид че не малка част от сделките се финансират с ипотечни кредити и корелация между лихвения процент по ипотечните кредити и търсенето на имоти е висока.
Според данни на БНБ в края на второто тримесечие броят на кредитите на домакинствата и фирмите, които ги обслужват, намалява на годишна база с 0,8%, като достига 2,799 млн. броя. Размерът им нараства на годишна база с 14,8%, като достига 31,111 млрд. лева. В края на юни в сравнение с края на март броят на тези заеми нараства с 0,5%, а размерът им – с 4,5%.
Към 30 юни в общата сума на кредитите преобладават тези с размер над 100 хил. до 250 хил. лв. с дял от 24,6%. Не трябва да забравяме, че комбинацията от ръст на лихвения процент на фона на повишаваща се инфлация оказват негативно влияние на кредитния пазар, така че очакванията са за отслабването на търсенето на кредити.
Очакваното повишение на лихвите, заедно с намаляващата се покупателна способност в следствие на инфлацията се очаква да охладят търсенето на кредити. Комбинацията със сегашните нива на цените на жилища ще окажат негативно влияние върху пазара на ипотечните кредити.
Но дали охлаждането в сектора се дължи единствено на ниската ни покупателна способност и ръста на инфлацията или това е глобален тренд.
Предлагането на нови жилища в САЩ спрямо продажбите през юни е на най-високото си ниво от 2010 г. А до началото на юли посещенията от купувачи на сайтовете на компании за жилищно строителство и на офиси за продажби се срива до най-ниското ниво за месеца от 2012 г. насам, сочи допитване за нагласите на жилищните строители на Националната асоциация на жилищните строители. Натрупването на непродадени нови жилища в щатите показва по-широка промяна, която предизвиква хаос на пазара.
Когато перспективите за икономиката в следващите месеци са мрачни, строителни компании намаляват новозапочнатите жилища, опитват се да избегнат риска да се озоват с твърде много завършени и празни домове. Те също така кандидатстват за по-малко разрешения за строеж, като при еднофамилните жилища спаднат до двугодишно дъно през юни.
Положението на Острова не е по-различно. Данните показват, че цените на жилищата в страната са намалели за пръв път от година насам през този юли. Понижението е в размер от 0,1% , с което средната цена на жилище във Великобритания падна до $356 100, според статистиката на Halifax. Въпреки, че стойността на жилищата е останала с 11,8% по-висока спрямо година по-рано, темпът на растеж е започнал да се забавя. Според анализ на Бенк ъф Инлглънд, увеличението на основната лихва ще повиши месечните вноски по ипотеките за хората, които за първи път купуват жилище, до 40% - което също е неблагоприятен фактор за сектора на недвижимите имоти.
Подобни сигнали виждаме и от другите европейски държави, а в Германия имотният концерн Adler се бори за своето спасение. Имотната криза в Китай се разрасна през последната година, като стартира с проблеми с ликвидността при Евъргранде, един от големите имотни концерни в страна. Тя повлече инвеститори, фондове и банки, и принуди властите в Пекин да смекчат амбициите си за растеж и да започнат да контролират сектора.
Картината на случващото се в България не е по-различна от тази в глобалната икономика. И все пак ще падат ли имотите и докъде биха стигнали е въпрос, който си задават както кандидат купувачите, така и тези които вече са собственици или се надяват на бъдеща продажба?!
За съжаление никой няма кристална топка пред себе си, а и не трябва да забравяме, че хората сме несъвършени същества и често бъркаме желаното с реалността. Зад всеки тренд на пазарите стоят реални причини той да се случи.
Освен търсене и предлагане, сред основните фактори са нивото на инфлация, безработицата, политическата обстановка, и разбира се лихвеният процент. Когато достъпа до финансиране е лесен и евтин, сме свидетели на ръст на активите. Доказателство за това са годините след 2008, когато централните банкери наводниха пазарите с евтин капитал, който доведе до безпрецедентен ръст на капиталовите пазари, недвижимите имоти, бум в определени сектори на икономиката, появата на множество стартъпи, а защо не и разточително харчене от страна на редица държави. За добро или лошо този период приключва и появата на инфлация принуди централните банки да повишават лихвените проценти със големи стъпки, който плашат инвеститорите.
Ръстът при цените на продуктите и услугите намалява покупателната способност на населението, като от своя страна оказва негативно влияние върху потреблението и инвестициите. Покачването на цените на строителните материали допълнително затруднява сделките в сектора, като вдига производствените разходи на строителите и съответно търсената продажна цена.
Сложната политическа обстановка като войната в Украйна и напрежението между Китай и САЩ оказва негативно влияние върху желанието ни за поемане на риск, което охлажда инвестициите.
Тези няколко фактора, оказват негативен натиск върху недвижими имоти, както и на капиталовите пазари, така че на този етап единственото заключение относно бъдещето пред сектора е, че очакваният тренд е негативен и най-вероятно вече сме били свидетели на ценови връх.
Всяка прогноза докъде ще стигнат цените на имотите и къде ще бъде дъното за пазара граничи с фантазия. Стара борсова поговорка гласи, че дъно и връх на се хващат само на късмет и може би трябва да си я припомняме по-често.
В РЕЗЮМЕ Ще падат ли имотите и докъде биха стигнали е въпрос, който си задават както кандидат купувачите, така и тези които вече са собственици или се надяват на бъдеща продажба