Нов риск за световната икономика: Синхронизирано забавяне на жилищния пазар

Жилищният пазар в цял свят от Великобритания до Китай и Австралия губи скорост, което носи нов риск за световната икономика, която през миналата година нарасна с най-бавния си темп след финансовата година, пише в свой анализ The Wall Street Journal.

В 23 държави индексът на цените на жилищата, коригирани с инфлацията, нарасна с 1.8% през третото тримесечие на 2019 г. на годишна база, сочат данни на Фед Далас. За сравнение през 2016 г. индексът е скочил с 4.3% според анализ на Oxford Economics.

В 18 големи икономики инвестициите в жилища в световен мащаб спадат на годишна база за четири поредни тримесечия до септември, което е най-дългият подобен период от кризата през 2008-09 г.

Основен катализатор на този процес е глобалното забавяне през последните две години, което удържаше търсенето на жилищния пазар, както и цените на жилищата. В големите градове има проблем с достъпността на жилищата за част от потенциалните купувачи, а това охлажда и апетита на чуждите инвеститори. Повишената несигурност, например по отношение на търговската война в САЩ с Китай, Brexit и протестите в Хонконг, продължава да тежи върху настроенията на купувачите нов дом.

Още по темата

3D принтираните къщи - до няколко години възможни и у нас

Вдигането на лихвите от ЕЦБ може да срине имотите

Има условия за натиск върху цените на имотите у нас през 2020 г.

Забавянето към момента не е сигнал за срив, тъй като това до голяма степен зависи от глобалния растеж и несигурността. Международният валутен фонд на 20 януари прогнозира, че глобалният растеж ще се подобри от 2.9% миналата година до 3.3% през тази година и до 3.4% през следващата, макар че това все още е под средния темп на растеж след кризата.

Въпреки че жилищата не се търгуват по същия начин като соята или частите за автомобили, цените им в целия свят стават все по-синхронизирани. Това отразява различни фактори според МВФ, включително икономически растеж и лихвени проценти, които са на близки нива в отделните държави.

За големи градове като Ню Йорк, Лондон и Ванкувър в Канада работи още един фактор според МВФ. В период на ниски лихвени проценти след световната финансова криза богатите инвеститори в търсене на по-добра доходност започнаха да купуват имоти в големите финансови центрове. Всъщност цените на жилищата в тези градове станаха синхронизирани, както и акциите и облигациите.

Сега обаче цените на жилищата в големите градове се отдръпват, сочат данни на индекса на Knight Frank, следящ имотите във високия сегмент в 45 града. Индексът е нараснал с 1.1% през третото тримесечие на 2019 г. спрямо година по-рано, намалявайки от 3.4% за същия период на 2018 г. и от 4.2% през 2017 г.

По-слабият обем на инвестициите в жилища директно оказва влияние върху ръста на брутния вътрешен продукт. Oxford Economics изчислява, че забавянето на жилищното строителство намалява ръста в напредналите икономики с 0.3 процентни пункта между 2017 и 2019 г.

Жилищата, подобно на акциите, са част от общото богатство на потребителите, което означава, че забавянето на имотния пазар би могло допълнително да изяде глобалния растеж, ако потенциалните купувачи ограничат разходите си. Изглежда, че това вече се случва в някои страни. Ръстът на разходите в Канада и Швеция се забави с повече от 1 процентен пункт през 2018 г., когато цените на жилищата спаднаха, посочва Банката за международни разплащания в годишния си доклад за 2019 г.

Регулациите на пазара на имоти е друг фактор, който се отразява на ръста на цените на жилищата. Ванкувър въведе данък за чуждестранни купувачи от 15% през 2016 г. и го повиши на 20% през 2018 г. Сеул затегна правилата за ипотечните кредити и обяви ограничения за цените на жилищата.

Настоящото забавяне изглежда различно от това при кризата през 2008-09 г., когато глобалният кредитен бум приключи, а реалните цени на жилищата спаднаха с 6.6% в големите икономики, по данни на Oxford Economics. Като цяло се следят рисковете, свързани с балони на жилищния пазар, а банките на някои места затрудняват достъпа до ипотечни кредити. Въпреки че нарастващия дълг на домакинствата представлява риск в някои страни от Банката за международни разплащания заявиха, че в много държави дълговете на домакинствата спрямо БВП са на по-ниски нива спрямо предкризисните стойности.

Ако забавянето се превърне в по-сериозен спад, това ще е тест за централните банки, много от които миналата година намалиха лихвените проценти, за да защитят икономиките си. На теория намаляването на лихвите трябва да стимулира търсенето на жилища, тъй като прави ипотеките по-евтини. Изглежда това се е случило до известна степен в САЩ, след като миналото лято Федералният резерв намали лихвените проценти, а купуването на жилища в САЩ нарасна. Лихвите по целия свят обаче са близо до рекордни ниски нива.

Сами по себе си по-ниските лихви могат да бъдат по-малко ефективни в дългосрочен план предвид очакванията за по-бавен икономически растеж през следващите години, регулациите на пазара и намаляващата раждаемост. Тези фактори са идентични за много страни – друга причина, поради която пазарът на жилища сега е синхронизиран в глобален мащаб.