Дори увереността на Бъфет не може да стимулира възстановяването на жилищния пазар

Наскоро на фондовия пазар се появи нов оптимизъм по отношение на жилищния пазар. Лихвите по ипотеките спаднаха, а гигантите в областта на ремонта на жилища Home Depot Inc. и Lowe’s Cos Inc. отчетоха ръст в дейността си през юли. По-важното е, че Уорън Бъфет даде благословията си на сектора, като Berkshire Hathaway Inc. разкри участието си в строителните компании Lennar Corp. и DR Horton Inc.Въпреки това, подемът на пазара е прибързан. Двете динамики, допринесли за спада в жилищния сектор – ниската достъпност и нарастващите нива на запасите – не са се променили по значителен начин. По-съществено подобрение в перспективите за жилищния сектор би изисквало много по-голямо движение в ипотечните лихви или спад в цените, което е малко вероятно да се случи в близко бъдеще.

Спадът с половин процентен пункт на ипотечните лихви от юни насам – равен на 4% увеличение на покупателната способност на купувачите на жилища – е скромен в сравнение с това колко се е влошила достъпността по време на бумът на пазара на жилища, предизвикан от пандемията, който започна през 2020 г.
 Цените на жилищата в САЩ са се увеличили с 51,6% от януари същата година, според индекса S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index, а 30-годишните ипотечни лихви са се повишили от около 3,5% на 6,5%. Това означава, че месечните разходи за типично жилище с 20% първоначална вноска са се удвоили. Средните почасови доходи на всички работници в частния сектор са се увеличили само с 28% през същия период. За да поставим това 4% подобрение в достъпността в контекст, заплатите трябва да се увеличат с над 50% оттук нататък, за да достигнат нивото на достъпност от началото на 2020 г. – това е стъпка в правилната посока, но все още има дълъг път напред.

И както видяхме миналата есен, започването на понижаване на лихвите от Фед не гарантира, че лихвите по ипотеките ще продължат да спадат. Най-ниската точка за лихвите по ипотеките през изминалата година беше на 11 септември 2024 г., седмицата преди Фед да понижи лихвите за първи път в този цикъл. Настоящата лихва по ипотеките от 6,5% отчита пазарните очаквания за поне пет понижения с 0,25% до края на 2026 г. 

За да се достигнат ипотечни лихви под 6%, ще са необходими по-рязко намаления, което вероятно ще означава по-мрачен пазар на труда и икономическа среда, които може да не са благоприятни за закупуването на жилища.

Няма и индикации, че започваме да виждаме стабилизиране на баланса между търсенето и предлагането по отношение на жилищния фонд.

Данните в реално време сочат, че запасите от съществуващи жилища за продажба може да достигнат пика си за сезона по-рано, отколкото през последните няколко години, което само по себе си е обнадеждаващ сигнал. Данните от онлайн платформата за недвижими имоти Compass Inc. обаче показват, че през това лято процентът на оттеглените обяви спрямо новите обяви е нараснал, което сочи, че зад видимата стабилизация стоят обезкуражени продавачи, което е потенциално зловещ сигнал за 2026 г., ако тези продавачи се върнат на пазара следващата пролет.

Придобиването на акции на строителни компании от страна на Бъфет трябва да се разглежда по-скоро като скромна инвестиция на разумна стойност, отколкото като сигнал за пълно възстановяване на сектора. През второто тримесечие бяха закупени 5,3 милиона акции на Lennar за 575 милиона долара, или средна цена от 108,50 долара за акция. Тези акции можеха да бъдат закупени през април, когато акциите се разпродаваха поради опасения, свързани с митото.

Акциите на Lennar са скочили с 23% от това ниво, докато прогнозата за печалбата за следващата година всъщност е спаднала с 10% от първото тримесечие. Понастоящем акциите на Lennar се търгуват на най-високата си оценка за десетилетие на базата на смесено съотношение цена-печалба. При затруднена достъпност, продължаващо нарастване на нивата на запасите и падащи цени на жилищата, не е ясно какво би оправдало такъв оптимизъм.

Жилищният пазар все още се нуждае от възстановяване | Неотдавнашното оживление изглежда преждевременно, като достъпността е ограничена

Що се отнася до Home Depot и Lowe’s, най-лошото изглежда е зад гърба им след три трудни години. Но силният юли беше подпомогнат от по-добро от очакваното време и от отминаването на въздействието на урагана Берил година по-рано. Home Depot очаква умерено подобрение през втората половина на годината в сравнение с първата, а ръководството на Lowe's заяви, че очакванията им са за „почти стабилен пазар на ремонтни материали“.

Като цяло пазарът на жилища продължава да се възстановява. Увеличението на запасите от жилища за продажба представлява предизвикателство за строителите и собствениците, които искат да продадат, но ние се връщаме към по-здрави, по-нормални нива на запасите. Скромното понижение на цените на жилищата и ипотечните лихви, съчетано с нарастващите доходи, води до бавно и стабилно подобряване на достъпността за купувачите. Но това възстановяване вероятно ще бъде постепенно и инвеститорите, които се надяват на голям поврат, какъвто видяхме през 2020 г., вероятно ще останат разочаровани.

Още по темата

Британският жилищен пазар: филм на ужасите за едни - приказка за други

Blackstone опитва да съживи пазара на офис имоти в Европа със сделка за €500 млн.

Haus & Haus: Имотите в Дубай са наполовина на парижките