- Цените на апартаментите в Лондон са спаднали с 15 процента в реално изражение през последното десетилетие, а апартаментите са с 22 процента по-евтини , докато един на всеки седем се продава на загуба
- Освен това данъците, насочени основно към състоятелните граждани, реално са се превърнали в данък върху живота в Лондон. Там високите доходи често не успяват да компенсират повишените всекидневни разходи
- Спадът на цените на имотите в Лондон, особено на апартаментите с техните сложни и рискови структури на собственост, отразява нарастващите разходи и рискове, свързани с притежаването на имоти под наем
Цените на апартаментите в Лондон са спаднали с 15 процента в реално изражение през последното десетилетие, а апартаментите са с 22 процента по-евтини , докато един на всеки седем се продава на загуба. Това се сравнява с 5 процента повишение във Великобритания като цяло.
Лондон не е бил толкова достъпен от десетилетие
След като Лондон е по-достъпен, от колкото е бил през последните десет години, това ли е моментът за изгодна сделка в столицата на Великобритания? Зависи, а и шансовете изглежда ще са срещу вас.
Лондонският пазар е доста различен от този в останалата част на страната. Пазарните сили обаче са двупосочни. Излизането от ЕС и отпадането на статута на дестинация за заможни чуждестранни граждани намалиха търсенето, а това е особено видимо при луксозните имоти.
Освен това данъците, насочени основно към състоятелните граждани, реално са се превърнали в данък върху живота в Лондон. Там високите доходи често не успяват да компенсират повишените всекидневни разходи. Данъците върху недвижимите имоти много наподобяват данък върху лондончани.
Наскоро бяха обявени допълнителни такси върху общински данък. В Лондон един дом струва средно 11 пъти доходите в сравнение с останалата част на страната, където стойността на домовете са 7.7 пъти.
Въпросите за наемите
После говорим за вероятно бягство с влизането на новия закон за правата на наемателите. Очаква се да започне да действа през май. Това ще направи изгонването на наематели, за всичко различно от фрапиращо поведение, доста трудно. Лондон е особено уязвим, защото половината от имотите под наем са отдадени от частни лица. Това заплашва да понижи оценките на собствениците на имоти, тъй като наемодателите напускат пазара, а недостигът на имоти ще повиши разходите за наем.
За да сме честни, Лондон е по-достъпен, от колкото е бил през 2021 година, а цените на жилищата достигнаха почти 13 пъти по-високи от печалбите. Апартаментите, които доминират на лондонския пазар, са се представили по-зле, от колкото по-големите жилища в цялата страна в относително изражение с до половината от последното десетилетие. И понеже 38 процента от жилищата в града са собственост с право на наем, в сравнение със средното за страната от само 19 процента, проблемите с тази система на собственост също оспорват ценностите.
Наемът предоставя правото за ползване на имот за определен срок, обикновено около 100 години. Освен това, наемателят трябва да плаща на крайния собственик на земята годишен наем. Този собственик ще начислява такса за обслужване на поддръжката и застраховката на самата сграда, върху която отделният собственик на апартамент има ограничен контрол. В Лондон средната такса за година е около 2000 паунда, а говорим дори за скромен апартамент с една спалня.
Според фирмата за недвижими имоти Hamptons, инфлацията за таксите за обслужване достигна 11 процента през 2024 година. През последните пет години таксите за обслужване са се повишили с почти 50 процента по-бързо от общата инфлация. Увеличената цена на стойността на апартамент има домино ефект върху цената. Индексът Hamptons показва, че е имало 2 процента намаление на стойността от 2020 година насам, или повече от 11 000 паунда, поради таксите за стандартен апартамент в Лондон.
Високите сгради са по-често срещани в Лондон, от колкото в другите градове във Великобритания, а това създава нови финансови препятствия за собствениците. Разпоредбите за пожарна безопасност и строителни стандарти бяха затегнати през 2017 година и сега изискват задължителни и скъпи ремонтни дейности.
Още по темата
Актуализацията на правителството за октомври показва, че 5176 сгради с височина 11 метра или повече имат опасна облицовка, а само 1754 от тях имат необходимия сертификат за пожарна безопасност. Собствениците са попаднали в капан, защото са неспособни да продадат или рефинансират своите ипотеки.
Дори получаването на необходимия сертификат не много често е краят, защото цената и административната сложност на валидирането на сертификата правят адвокатите и агентите за недвижими имоти предпазливи да участват в сделки, или да водят до солидна премия, действайки от името на продавачите.
Кредитори и сертифициране на сгради
Кредиторите на имоти са разбираемо нервни и често настояват за сертифициране дори за по-малки жилищни блокове, които не подлежат на задължителни оценки. Това разкрива допълнителни проблеми за системата за лизинг, тъй като няма законово задължение за крайните собственици на сгради да гарантират, че такава скъпа работа се извършва върху по-нискоетажни сгради.
Нерешените правни проблеми с договорите за наем водят до провал на много продажби, а по-краткосрочни договори за наем с оставащ срок по-малко от 80 години също са проблематични. Кредиторите също така вземат в предвид факта, че новопостроените имоти са склонни да се продават с премия, която изчезва при втората продажба, намалявайки стойността на тяхното обезпечение. Доставчиците на ипотечните кредити са особено чувствителни към риска от наводнения. Zurich Insurance Group миналия месец съобщи, че повече от половин милион имота в Лондон са със среден или висок клас.
Жилищните имоти в Лондон, обикновено се представят по-добре от останалата част на страната през последните години на ценовия бум, но страдат повече по време на корекции. Спадът на цените на имотите в Лондон, особено на апартаментите с техните сложни и рискови структури на собственост, отразява нарастващите разходи и рискове, свързани с притежаването на имоти под наем. Това е ясен пример за предпазливи условия за потенциални купувачи.
