Инвеститорите в бизнес имоти поглеждат към България

Вълната чужди инвестиции в бизнес имоти, която от няколко години се разпространява извън ключовите пазари в Европа, вече достига и България. Изминалата година е втората поредна с обем на инвестициите над 200 млн. евро, като броят чуждестранни инвеститори се е изравнил с българските, отчита консултантската компания Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakеfield за България и Македония.

Броят на инвестиционните сделки, реализирани през миналата година, отчита ръст от 20 на сто, а общият обем достига 236 млн. евро, сочат данните на компанията.

Основен двигател на активността не е бил интересът към подценените активи, както беше през предходната 2014, а към парцелите за строителство и връщането на предприемачите на пазара. Ръстът на сделките пък се дължи на навлизането на нови чуждестранни инвеститори в страната, пише Investor.bg.

Предвид, че продължават да се водят преговори и с други компании, които проявяват интерес към страната, очакванията са и през тази година да продължат да навлизат нови чуждестранни инвеститори. За инвеститорите в бизнес имоти страната ни е привлекателна от гледна точка на по-високата доходност, която достига 8-9% за търговските и офис площи спрямо около 7% за Румъния и Унгария и около и под 4% за водещите европейски пазари. Те ще се насочват към добре работещи активи в търговския и офис сегмента от пазара на бизнес имоти, тъй като възможностите за подценени активи се изчерпват.

Същевременно инвеститорите в логистика и производство са привлечени от данъчната среда и по-ниските разходи за осъществяване на дейността. Активни се очаква да останат и сделките в логистичния сегмент, както и с хотелите.

Сделките през миналата година

Турската компания Garanti Koza ще реализира още един мащабен проект в София, след като стартира този в столичния кв. “Младост”. В една от най-мащабните сделки на годината групата придоби терена на завод "Балканкар - Средец", където също ще строи небостъргачи.

Имотното дружество на испанската Banco Sabadell придоби терена на строителната група Riofisa зад Централна гара в София, където също се планираше строителството на небостъргач. Очакванията на бизнеса са, че банката ще продаде терена, най-вероятно през следващата година.

Друг парцел с потенциал да раздвижи пазара и да привлече чужди инвеститори е теренът на металургичния комбинат “Кремиковци”, който беше придобит от Първа инвестиционна банка. Купувачът вече преговаря с потенциални инвеститори.

След като преди няколко години "Каменица" продаде фабриката си за малц в Плевен на френската Malteries Soufflet, същата компания купи и парцел на пивоварната в града. Договорена беше и продажбата на незавършения мол Plaza West в столичния кв. “Люлин” на гръцкия фонд за имоти NBG Pangаea с условие да бъде завършен и да заработи.

Сред по-големите сделки от миналата година е и тази за парцела на новия жилищен комплекс на естонската Arco Vara, за терени на община Елин Пелин за строителството на мащабния хазартен център на Стивън Ло край Мусачево, за мола “Галерия Варна”, който стана частна болница от веригата “Сити клиник”, мола “Марково тепе” в Пловдив, придобит от “Джи Пи Груп” и други.

Пазарът на офиси

Пазарът на офис площи продължава да набира скорост, тласкан напред основно от компаниите от сектора на информационните технологии и бизнес услугите. Заради интереса към офисите през миналата година стартираха някои нови, макар и по-малки, проекти, както и беше “размразено” строителството на някои от “замразените” по време на кризата строежи.

Заради недостатъчното предлагане на първокласни площи се затвърждава тенденцията за наемане на офиси в сгради в строеж, някои от които са планирани за въвеждане в експлоатация през 2017.

Общо през годината са завършени над 105 хил. кв. м офиси, но голяма част от тях са усвоени още преди сградите да получат разрешение за ползване, показват данните на Forton. Средната площ на нает офис през 2015 е малко над 1 200 кв. м., като тенденцията е да се наемат по-големи площи в резултат на разрастването на бизнеса на компаниите в IT и BPO сектора.

С 29 хил. кв. м се увеличават наличните офиси през последното тримесечие на годината, като общият обем достига 1,79 млн. кв. м., сочат още данните на консултанта. Около 200 хил. кв. м нови офиси са в процес на изграждане. От тях през тази година се очаква да излязат около 70 хил. кв.м.

Едва след завършването на по-големите проекти през и след 2017 се очаква пазарът да постигне равновесие, коментира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в компанията. В тази връзка не се очакват резки движения при цените в столицата, тъй като пазарът няма да страда нито от толкова тежък недостиг, нито от свръхпредлагане.

В София за първокласни сгради с отлична локация в центъра или по големите булеварди наемните равнища се движат в диапазона 11-12,5/евро за кв. м. В Пловдив обаче цените вече достигат 8 евро, което е ръст от 30% и той се определя основно от все още свитото предлагане на модерни, нови офиси в града въпреки засиленото търсене. Очаква се постепенно пазарът да се балансира и цените да се стабилизират заради постепенно нарастващото предлагане.

Пазарът на търговски площи

Продължава процесът по препозициониране на проектите, които изпитват проблеми, без на пазара да излизат нови проекти, нито пък да се обявяват намерения за изграждането на нови шопинг центрове.

В София продължава да тече ремонт в търговския център City Center Sofia, който беше придобит от опортюнистичния фонд Revetas Capital. В Пловдив в ремонт са “Марково тепе” и мол “Галерия Пловдив”, които се очаква да заработят вероятно до края на тази година. Някои от big box веригите, които преструктурират дейността си, също продават обекти, като повечето от тях се превръщат в производствени предприятия, основно от леката индустрия.

Същевременно в утвърдените на пазара молове без проблеми с наемателите и клиентите се появяват и нови играчи на пазара - например полската верига за обувки CCC и модният бранд Forever 21, както и Tommy Hilfiger и Philipp Plane във високия ценови сегмент.

Продължава експанзията на вече наложилите се вериги на пазара - H&M, Hippoland, Terra Nova, веригите дрогерии, аптеки, магазини за здравословни храни и т.н., коментира Росен Генев, мениджър „Търговски площи“ във Forton.

Разместването сред играчите в търговията с храни и бързооборотни стоки през годината се отрази на бизнеса на моловете, където те са ключови наематели. Заради затрудненията на някои търговски вериги, част от моловете смениха наемателя на хипермаркета си, а други изобщо извадиха този тип площи от концепцията си. Подобна крачка направи Mall Plovdiv, чието ръководство подписа договор с модната марка Bershka за част от площта на бившия магазин на Picadilly в шопинг центъра.

След стабилизирането си в средата на годината наемите на първокласни площи в добре работещите молове тръгнаха нагоре и през последното тримесечие достигат 27 евро за кв.м в София. На столичния бул. „Витоша“ наемните равнища достигат 46 евро за кв.м за площите от 100 до 500 кв.м.

Индустриални и логистични площи

Този сегмент от пазара е бил най-динамично развиващият се през миналата година, в унисон с тенденциите и на водещите европейски пазари.

Засиленото търсене на логистични площи в София доведе до старт на проекти, предназначени за отдаване под наем, успоредно с продължаващите инвестиции в собствени имоти. Сред по-значимите проекти са Universal Logistics Park на бул. „Цариградско шосе”, новата фаза от East Ring, Sofia East край Елин Пелин, Sofia Ring Logistics край софийското с. Кривина и други.

„Към началото на 2016 около 41 хил. кв.м спекулативни логистични проекти са в процес на изграждане в района на София, което е безпрецедентна активност в този сегмент за последните години”, коментира Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални площи и развитие на парцели“ във Forton.

Заради слабото предлагане на имоти под наем делът на свободните площи на пазара на индустриални имоти в София е паднал трайно под 2% през изминалата година, а наемателите са усвоили голяма част от новите площи още на етап строеж, допълни Гюрджиев.

Недостигът на площи е тласнал нагоре и наемните цени. За София те вече достигат средните 4-4,1 евро за кв.м, а за първокласните площи с добра локация и удобства достигат и над 5 евро.

България продължава да е интересна дестинация и за аутсорсване на сателитни производства, основно в автомобилната и леката индустрии. Предпочитана дестинация остава Пловдив и регионът около града. Към края на миналата година бяха завършени фабриката на Sensata, както и разширението на завода на Liebherr, като се очаква разширяване на дейността и на “Мекалит”.

Интерес вече има и към други областни градове, сред които Плевен, Враца, Монтана, Русе, Стара Загора, както и регионът около Хасково и Димитровград, поради което темата за инвестициите в парцели за строителство остава актуална.

Цените на парцелите обаче са различни, в зависимост от локацията, удобствата и целите на инвеститорите, коментира Гюрджиев. За вътрешноградски индустриални терени цените могат са около 100-150-200 евро за кв.м, но има случаи и за инвестиционни сделки при 300 евро. Реалните цени на индустриалните терени достигат средно около 25 евро при таван от 30-35 евро за най-добрите локации. При жилищното строителство пък продължава практиката за обезщетения с апартаменти.