Инвеститорите в имоти виждат признаци на възстановяване в зората на "нов цикъл"

• Големите сделки с имоти започват да се връщат и това се вижда на логистичните и офис пазари в Европа                                                            
• Възстановяването на имотния пазар се дължи на спада на строителството, ръста на възвръщаемостта на капитала и на ожесточената конкуренция сред кредиторите                         
• Разходите за финансиране и разминаването в очакванията на продавачите и купувачите за цените остават проблем 

Три години след като последният силен ръст на имотния пазар спря, световният пазар на недвижими имоти показва колебливи признаци на възстановяване, тъй като понижаването на лихвените проценти връща част от условията, които подхранваха предишния бум.

Но за инвеститорите това няма да бъде поредният цикъл на лесни пари, тъй като разходите по заемите остават по-високи в сравнение с периода след финансовата криза. Докато оптимистите вероятно искат да обявят, че дъното е достигнато, около 40 хил. делегати, които ще участват на браншова конференция в Мюнхен тази седмица, вероятно ще търсят отговори на ключов въпрос – дали сега е подходящият момент да се върнат в играта?

В продължение на над десетилетие след финансовата криза инвеститорите в имоти в Европа се наслаждаваха на свят, в който можеха да заемат средства при лихва от 2%, например, и да купуват имоти, които носеха доходност от 5% или повече – явление, което в бранша се нарича натрупване на дълг. Но появата на по-високи лихвени проценти след нашествието на Русия в Украйна и бавната дефлация на цените на имотите спрямо връхната им точка в началото на 2022 г. доведе до обрат в тези условия.

Това на практика изключва купувачите, подкрепени с дълг, като големите компании за частни капиталови инвестиции, и прави големите имоти почти неликвидни. С повторното нарастване на дълга в някои видове бизнес имоти в Европа поради последните понижения на лихвите от Европейската централна банка има признаци, че това вече започва да се променя.

Връщане на големите сделки

По-големите сделки започват да се завръщат и това започва да се вижда на логистичните и офис пазари в Европа. С намаляващите лихви в еврозоната и засилената конкуренция сред кредиторите за финансиране на придобиванията на недвижими имоти общите разходи по дълговете, деноминирани в евро, вече са под основната доходност за двата сектора, сочат данни на консултантската компания CBRE. За офисите това е първият път от 2022 г. насам, когато разходите по дълговете са привлекателни.

Лихви по дълговете за офиси са под доходността за първи път от 2022 г. насам. Графика: Bloomberg LP

Сред най-оптимистичните по отношение на недвижимите имоти е Blackstone, която твърди, че възстановяването се дължи на срив на строителството (което означава по-малко предлагане), ръст на паричния поток и възвръщаемост на капитала. Гигантът в управлението на алтернативни активи, базиран в Ню Йорк, е инвестирал около 35 млрд. долара капитал в недвижими имоти през миналата година.

„За нас това изглежда привлекателна възможност за навлизане на пазара“, каза Катлийн Маккарти-Балдуин, глобален съръководител на недвижимите имоти в Blackstone, по време на конференцията „Жените, парите и властта“, организирана от Bloomberg на 1 октомври. Тя отбеляза, че „дългосрочните благоприятни фактори ще повишат стойността в бъдеще“ и допълни, че складовете, жилищата под наем и центровете за данни са сред секторите, в които нейната компания инвестира парите на клиентите си.

По-ниските лихви по заемите изглежда бавно проникват на инвестиционния пазар. Това лято офс сградата Trocadéro в Париж привлече интереса на много кандидат-купувачи, като в крайна сметка Blackstone я купи за около 705 млн. евро.

Малко след това Invesco възложи на CBRE да продаде офис сградата ѝ Capital 8 в Париж, която може да намери купувач за 1 млрд. евро. Във Франкфурт GIC и звеното за управление на активи на JPMorgan Chase & Co. започнаха процес по продажба на офис кулата Openturm. И двете сделки ще бъдат показателни за пазара.

Многофамилните жилищни сгради остават по-непривлекателни от гледна точка на дълга. Графика: Bloomberg LP

Портфейлните сделки отново са на мода

Миналия месец на пазара излязоха и редица портфейли с имоти. Brookfield Asset Management обмисля продажбата на германския си бизнес със студентски жилища International Campus, съобщи Bloomberg News. Междувременно Blackstone обмисля продажбата на испанския си бизнес с жилища под наем. И двете сделки вероятно ще достигнат стойност от над 1 млрд. евро всяка.

Видимите признаци на възстановяване се дължат и на ожесточената конкуренция сред кредиторите, които традиционно считат логистичните и жилищните имоти за по-привлекателни, за финансиране на придобивания, тъй като те могат да бъдат по-сигурни в оценките си.

„Конкуренцията определено влияе положително на ливъриджа и на ценообразуването в полза на кредитополучателите“, казва Крис Гоу, базиран в Лондон ръководител на отдела за дългове и структурирано финансиране в компанията CBRE.

Все пак имат много източници на натиск, които пазарът трябва да разреши преди секторът да може да обяви окончателно оттласкване от дъното. Данни на MSCI показват, че през последните четири тримесечия са сключени само девет сделки на стойност над 1 млрд. долара всяка. В годината до юни 2022 г. те са достигнали 30.

Едно от оставащите предизвикателства е финансирането. В свят на ниски лихви инвеститорите бяха склонни да избират всякакъв вид доходност, така че възвръщаемостта от стабилизиран продукт беше привлекателна. Сега същите тези инвеститори получават прилична възвръщаемост от държавни облигации, което намалява привлекателността на недвижимите имоти.

Набирането на средства за финансиране на покупката на основни недвижими имоти остава предизвикателство. Графика: Bloomberg LP

В изказване на събитието на Bloomberg миналата седмица Изабел Скемама, глобален директор на компанията XA IM Alts, заяви, че когато става въпрос за разпределение на капитала, „първият клас активи, който идва на ум, са частните кредити“. Тя допълни, че сред частните активи би класирала „на първо място кредитите, след това инфраструктурата, след това недвижимите имоти и частния капитал“.

Проблематични оценки

Друг проблем са оценките, тъй като продавачите и купувачите се разминават в очакванията си за цената на имот, закупен на завишена цена по време на цикъла на бум на пазара, но който сега, след спада, вероятно ще се продаде за много по-малко.

Макар че има много купувачи с достъп до дългово финансиране, „много възможни продаачи не са готови да приемат корекциите на цената“, казва Ханс Вренсен, ръководител на отдела за анализи в компанията AEW Capital Management. „Това важи особено, ако офертата на купувача не позволява на продавача да получи достатъчна възвръщаемост на капитала след изплащане на оставащите стари финансирания“.

Засега няма лесни отговори, въпреки че усещането за предпазлив оптимизъм се задържа повече от година. Проучване, осъществено от организаторите на EXPO REAL, показва, че 44% от анкетираните са оптимисти за възстановяване, а 22% остават „предпазливи“. За сравнение, проучване преди две години показа, че 51% от анкетираните не са особено оптимистични, а 43 на сто не са били сигурни как ще се представи секторът.

Сигурно е обаче, че старият наръчник, използван в ерата на лесните пари, вече не важи, а „новият цикъл“ ще възнагради по различен начин инвеститори, които работят по-усилено с активите си, за да увеличат възвръщаемостта вместо да разчитат на намаляващата доходност, казва Джо Макнамара, изпълнителен вицепрезидент на Oxford Properties Group.

„При цялата тази нестабилност е по-малко вероятно да видим бързо свиване на доходността, както след последната криза“, отбеляза Анет Крьогер, главен изпълнителен директор за Европа в компанията PIMCO Prime Real Estate, на събитието на Bloomberg миналата седмица. Инвеститорите трябва да се съсредоточат върху избора и управлението на активи, допълни тя.

Още по темата

Инвеститорите в европейски имоти отлагат сделки заради хаоса с митата

Blackstone опитва да съживи пазара на офис имоти в Европа със сделка за €500 млн.

Ритейл инвеститорите изтеглиха $13 млрд. от фондовете за имоти в Европа