Испанските мегаполиси поемат различни пътища за решаване на жилищната криза

Докато градове по света се борят с жилищен недостиг, двата най-големи урбанистични центъра на Испания предприемат рязко различни подходи. Мадрид залага на мащабно строителство и по-ниски данъци, докато Барселона се ориентира много повече към регулации за ограничаване на цените, включително забрана на краткосрочните наеми.

Въпреки силния икономически растеж и създаването на работни места, и двата града срещат трудности да облекчат жилищния натиск, което подчертава по-широк провал в адаптирането към нарастващото градско население.

Проблемът се превърна в политическо бойно поле между левицата, която управлява на национално ниво и в Барселона и Каталуния и десницата, която контролира Мадрид и повечето други регионални правителства в Испания. На 21 април социалистическото правителство на страната обяви национален жилищен план, обещаващ инвестиции от 7 млрд. евро до 2030 г., с разпределение на финансирането 60% национално и 40% регионално.

Средствата ще се използват за създаване на жилища за продажба или наем на цени под пазарните - сектор, който представлява около 3% от общия жилищен фонд в Испания, в сравнение със средно 8% за ЕС.

Региони, управлявани от опозиционната Народна партия, начело с Мадрид, веднага разкритикуваха плана като интервенционистки и посегателство върху регионалните правомощия. Защитниците на политиката обаче настояват, че е необходим баланс.

„Това е културен проблем,“ казва Хайме Паломера, изследовател в Барселонския институт за градски изследвания. „Много е трудно да се създаде достъпно жилище, ако това, което е конституционно право, се остави на частни активни мениджъри, търсещи висока възвръщаемост - понякога по-висока от тази на фондовия пазар. Достъпното жилище изисква дългосрочни инвестиции с по-ниска доходност. Това прави решаването на проблема трудно.“

Жилища на грешните места

Жилищният въпрос се превърна в централен политически проблем в Испания. Според Банката на Испания страната има недостиг от около 700 000 жилища. Но той не е равномерно разпределен.

Мадрид и Барселона се разширяват, тъй като миграцията и вътрешното преселване увеличават населението и търсенето на жилища, докато около 3,8 милиона имота остават празни в райони с ниско търсене - основно в обезлюдената провинция. Очаква се както регионът Мадрид, така и Каталуния да добавят между 700 000 и 1 милион жители до 2040 г.

Този натиск се отразява в продължаващото поскъпване на имотите, тъй като предлагането изостава. Средните цени достигат 4 605 евро на квадратен метър в Мадрид и 4 436 евро в Барселона - значително над националната средна стойност от около 2 000 евро, според оценителя Tinsa by Accumin.

Източник: Tinsa by Accumin

Разходите оказват сериозно въздействие. Проучване на Банката на Испания от април показва, че делът на домакинствата, които притежават жилището си, е спаднал до исторически минимум. Наемателите също са под натиск: докато експертите считат за разумно да се отделят до 35% от дохода за жилище, наемателите плащат средно 38% в Мадрид и 42% в Барселона, според портала Idealista - като делът за хората с ниски доходи вероятно е значително по-висок.

Още по темата

Испания задълбочава отношенията си с Китай в нова азиатска стратегия

Десетки загинаха при сблъсък на влакове в Испания

В Испания и Италия банките са двигател на дълго чакан възход на акциите

Предлагане срещу регулация

Когато става дума за решения, нито един от двата града не е намерил окончателния отговор. „Мадрид и Барселона споделят структурен проблем: те са силно неефективни в създаването на достъпно предлагане,“ казва Паломера. „Докато Мадрид обмисля изграждането на нов град, Барселона става по-европейска, защитавайки достъпното жилище чрез регулации, като същевременно се опитва да строи.“

Каталуния беше първият регион, който приложи жилищния закон на Испания от 2023 г., който ограничава ръста на наемите - политика, която Мадрид отхвърля като неефективна намеса.

Резултатите засега изглеждат в полза на Барселона. Това е единственият голям испански град, в който наемите намаляват - с 1,5% през февруари спрямо година по-рано, докато в страната те са се увеличили със 7,8%, според Idealista.

„Не сме там, където искаме да бъдем. Няма драстичен спад, но цените са намалели,“ казва Силвия Панеке, министър на жилищната политика на Каталуния. „Жилището, традиционно възприемано като място за живеене, се превърна във финансов актив. За да гарантираме, че служи за жилищни нужди, трябва да се намесим на пазара и да увеличим защитеното жилищно строителство.“

Нов комплекс за социално жилищно строителство в Барселона, който вече е обитаван, но все още е частично в процес на изграждане. Фотограф: SOPA Images/LightRocket Getty Images

Мерките включват изкупуване на земя за строителство на повече обществени и достъпни жилища и превръщане на субсидираните жилища в постоянни. Барселона планира да изгради 3 000 нови достъпни жилища до 2027 г. и да започне още 10 000 в следващия мандат, с цел да увеличи дела на публичното жилищно строителство от 6% на 15% до 2045 г. За младите купувачи регионът предлага безлихвени 30-годишни заеми за първоначална вноска - основна пречка за достъп до пазара.

През 2024 г. кметът на Барселона обяви най-агресивната политика в Европа срещу туристическите наеми, често свързвани с платформи като Airbnb, включително пълна забрана от 2028 г.

„Променяме правилата на играта,“ заяви кметът Жауме Колбони. „Инвестиции? Да. Частен сектор? Също. Но той трябва да разбере, че начинът, по който печели, ще бъде различен. И най-вече - по-нисък.“

Недостатъкът е, че Барселона изостава в строителството, позовавайки се на ограниченото пространство между морето и планините. Голямата Барселона е разположена в тесен крайбрежен пояс и вече включва най-гъсто населения град в Европа (Л’Хоспиталет де Льобрегат), което оставя малко място за ново строителство.

Бюрократичните пречки и по-ниската рентабилност спрямо Мадрид също може да забавят строителството, докато критиците твърдят, че контролът върху наемите изкривява пазара.

„Когато има правило, винаги ще има механизъм за заобикаляне,“ казва Изабела Бесера, икономист в EsadeEcPol. „Това, което работи, са данъчните стимули и строителството.“

Нови жилища на достъпни цени в квартал Пуенте де Валекас в Мадрид. Фотограф: Алберто Ортега/Europa Press чрез Getty Images

Мадрид: залог на строителството

Мадрид, от своя страна, отхвърля контрола върху наемите и се фокусира върху амбициозни строителни цели. Регионът планира да изгради между 280 000 и 300 000 жилища през следващите 15 години. От тях 200 000 са предвидени за следващото десетилетие в рамките на самия град.

В Каталуния се планират 200 000 жилища за 20 години, като максимум 70 000 ще бъдат в Барселона.

Този акцент върху предлагането е в основата на стратегията на Мадрид. „Няма нито един град в Европа, който ще строи толкова жилища през следващите години,“ заяви кметът Хосе Луис Мартинес Алмейда.

Мадрид възнамерява да издаде 60 000 разрешителни за строеж, да ускори административните процедури и да освободи земя за застрояване.

„Регионът Мадрид води страната по субсидирано жилищно строителство, с над 50% от новите жилища,“ казва регионалният жилищен ръководител Хорхе Родриго Домингес, визирайки както публични, така и достъпни жилища на цени под пазарните. „Градоустройствените процеси изискват време, затова резултатите трябва да се оценяват в дългосрочен план.“

Засега обаче цените в Мадрид продължават да растат по-бързо, отколкото в Барселона - както при продажбите, така и при наемите.

Дали кризата ще отслабне, ще зависи в крайна сметка и от регионалните и националните политики. В страна с един от най-фрагментираните парламенти в последните години, тези различни подходи отразяват все по-поляризирана Испания.

Още по темата

Сделките с жилища на цена над 1 млн. евро са около една десета от пазара у нас

Треската за жилища зад AI бума, част 2

Треската за жилища зад AI бума, част 1

Рийвс може да бъде разкъсана между екоправилата на ЕС и плана за 1,5 млн. жилища

Средните цени на жилищата в центъра на София вече надхвърлят €5000 на кв. м