Чуждестранните фондове за инвестиции в недвижими имоти вероятно ще навлязат на жилищния пазар в България след пет до десет години. Към момента те все още са мираж. Ако ги има, те притежават стотици, а не хиляди апартаменти. Но има запитвания, фондовете говорят директно със строителни компании за изграждане на сгради. Това коментира Пламен Дильовски, партньор в Dilarius Financial Services, в предаването „Светът е бизнес“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Преслав Райков.

Покупката на имоти от фондовете е свързана с доходността, те трябва да могат да определят достатъчно високи наеми, за да постигнат добра възвръщаемост на инвестициите си, отбеляза Дильовски. Фондовете имат дълги хоризонти и не се интересуват толкова от доходността от жилищните имоти днес, а по-скоро от това каква ще бъде тя след десет години, добави той.

„В процентно изражение доходността, която фондът може да получи от наем на жилище в Германия, в момента е по-висока, отколкото в България. За да се промени това, цените на имотите в страната трябва да продължат да се покачват."

Дильовски очаква жилищата да продължат да поскъпват, включително заради инфлацията, макар и с по-бавни темпове, отколкото досега. От началото на годината, въпреки спада в продадените бройки имоти, цените им нарастват, посочи той.

Инерцията от влизането в еврозоната се изчерпа

След изключителната 2025 г. за имотния пазар в България и много добрата 2024 г. голяма част от положителната инерция от влизането на страната ни в еврозоната беше изчерпана, отбеляза Дильовски. Сега, когато България е член на еврозоната, цените на жилищата са много високи – те са нараснали със 100% от 2020 г. досега, добави той.

Поради значителното покачване на цените хората избират по-внимателно, покупките не са спекулативни, а са обусловени от нужда – семейството се е увеличило с един член и хората трябва да сменят двустайното жилище с тристайно или тристайното с четиристайно, посочи събеседникът.

„Спекулантите излязоха от пазара, купуват само хора, които имат нужда от имот, и това е причината сделките да намаляват. Излязоха и хората, които искаха да купуват в брой, това обяснява защо сделките намаляват, а ипотеките се увеличават.“

Нараства и процентът на финансиране с ипотечен кредит при покупка на жилище – ако миналата година заемът се е равнявал на 50% от стойността на имота, в момента е около 70%, съобщи гостът.

Според него хората, които са искали да вложат наличните си пари в имоти, вече са го направили. Покупките, които не са осъществени по банков път, са намалели с над 50% спрямо същия период на миналата година.

Ръстът на ипотечното кредитиране се забавя

Ипотечното кредитиране се развиваше бурно през 2025 г., а тази година нарастването му е близо до разумните граници от около 10%, отбеляза Дильовски. Към май то се повиши с 12%.

„В момента имаме нормални ръстове на ипотечното кредитиране от 10-15% за един много неразвит пазар като нашия. Според статистиката само 40% е проникването на ипотечното кредитиране сред работещите хора.“

Това все още е далеч от нивата в Западна Европа, посочи гостът и добави, че за момента няма причини за безпокойство за ипотечния пазар у нас.

Лихвите по жилищните заеми са на рекордно ниско средно ниво от 2,44%, по данни на БНБ, но на пазара могат да се намерят и лихви под 2,20%, като в Европа по-ниски лихви има само в Малта, съобщи събеседникът.

Той обясни ниските лихви в България с факта, че в разплащателните сметки в банките на домакинствата стоят 40 млрд. евро при лихва от 0,01%. Това е безплатен ресурс за банките и те могат да постигат много добра доходност дори при лихва по ипотечните кредити от 2,15%.

Дильовски не очаква резки промени на лихвите по ипотеките поради силната конкуренция между големите банки в България – когато една банка се опита да вдигне лихвата, другите ще вземат пазарен дял.

„Много хора очакваха повишаване на лихвите от началото на годината заради влизането на страната в еврозоната, но се случи точно обратното. Две от най-големите банки в България свалиха лихвите по ипотечното кредитиране през първото шестмесечие и удължиха действието им. Поради това поне до края на септември ще имаме по-ниски лихви по жилищните заеми от тези през 2025 г.“

Това е една от причините ипотечното кредитиране да нараства и да е почти невъзможно да се стигне до спад на цените на жилищата, посочи Дильовски, като добави, че лихвите по ипотеките са горивото, което подхранва имотния пазар. Докато те са на близки до историческото дъно нива, не може да се очаква спад на цените на жилищата.

Ще започнат ли българите да инвестират в активи, различни от имотите, и защо диверсификацията на инвестициите е важна в момента? Страда ли кредитирането за бизнеса от банките за сметка на жилищните заеми?

Вижте целия коментар във видеото. 

Всички гости на предаването "Светът е бизнес" можете да гледате тук.  

Още по темата

Жилищният пазар у нас се пренастройва: повече избор и по-умерени темпове

За всички ще е добре, ако жилищният пазар се охлади

Жилищният пазар в България поема глътка въздух след бурната 2025 г.

Жилищният пазар прегрява: купувачи правят неизгодни сделки и теглят рискови кредити

Жилищният пазар в България вече показва признаци, че е надценен

Ръст на новите жилища в София - столичният жилищен фонд ще продължава да набъбва