Покупките на жилища за собствени нужди са основният двигател на пазара в България в момента. Купувачите в големите градове най-често търсят апартаменти с една или две спални, които съставляват близо 80% от пазара. Промяната в цените на жилищата през 2026 г. не е толкова голяма, колкото през 2025 г. Това коментира Ради Радев от агенцията за недвижими имоти Arco Real Estate, в предаването „В развитие“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Георги Месробович.

Arco Real Estate беше отличена с наградата „Агенция на годината - награда на потребителите 2025“ в конкурса Real Estate Awards, организиран от портала Imoti.net, част от Investor Media Group.

Хората сменят жилището си най-вече водени от желанието за по-добра среда на живот – местят се от малко в по-голямо жилище, в по-елитен квартал, с повече транспортни удобства и по-добра инфраструктура.

За купувачите основен приотитет е цената на жилището, следвана от локацията му, съобщи Борис Борисов, брокер в "Имоти Премиер - Варна". Той стана носител на наградата "Брокер на недвижими имоти 2025" в конкурса Real Estate Awards. Според него въпреки лекия застой на пазара поради намаляването на броя сделки на този етап не се усеща осезаема корекция на цените, затова не може да се твърди, че жилищният пазар е в криза. 

Намаляват покупките на жилища с инвестиционна цел, съобщи Радев и добави, че купувачите отлагат такива сделки, тъй като пазарът вече е достигнал високи стойности, а потенциалът за бърз растеж се счита за временно изчерпан. Това кара инвеститорите да бъдат по-предпазливи.

Според Борисов хората, които гледат инвестиционно на един имот, не са по-малко, но са по-селективни. Той съобщи, че има включително чужди компании, които купуват по няколко имота в България, тъй като считат, че пазарът у нас ще върви нагоре.

„Жилищният пазар у нас се нормализира. Интересът към имотите не е отпаднал, но нагласата на купувачите е променена. Те не купуват на всяка цена, а подбират добре имота си“, каза Радев.

Борисов отбеляза, че енергийната ефективност на сградите става все по-важна при избора на имот, а банките намаляват лихвените проценти по ипотечните кредити, ако сградата притежава сертификат за енергийна ефективност. Той съобщи, че пазарът на ново строителство регистрира ръст на цените, докато при старото строителство цените на жилищата се задържат. Това се дължи и на политиката на банките, тъй като лихвите по жилищните заеми за такива имоти са малко по-високи и те по-трудно одобряват купувач на апартамент в стара сграда.

"Тази тенденция тепърва ще се засилва и очаквам да се стигне до разминаване в цените на старото и новото строителство, което може да достигне до 20%. В момента цените по-скоро са изравнени", коментира Борисов.

Имотният пазар се нуждае от предвидимост

Той коментира и обсъжданата идея от правителството за прогресивен данък върху жилищата, като заяви, че е нужно той да бъде част от цялостна концепция. „Хубаво е имотите да се използват максимално добре, а хората да бъдат стимулирани да имат добра икономическа логика и да са активни. Въпросът е как ще се осъществи това“, отбеляза той.

„Всяка данъчна промяна изменя поведението на участниците на пазара, въпросът е да има предвидимост. За да няма сътресения на пазара, е нужна предвидимост за поне пет години напред относно условията и правилата на пазара.“

Според госта не е правилно да се предприемат резки промени, а всички нововъведения трябва да се комуникират добре с обществото, за да е  наясно то с целите им.

Борисов отбеляза, че при по-висок данък за второ и следващи жилища някои хора с повече имоти може да помислят за продажба. Това ще увеличи предлагането на имоти на пазара, но той не очаква сериозни корекции в цените, търсенето и предлагането, тъй като не всички имоти ще бъдат качествени и на добра локация. 

Без сериозни промени в лихвите по ипотеките до края на годината

Немалка част от активните купувачи на пазара са хора, които купуват жилище за първи път. Това са предимно млади хора и те имат възможност да закупят жилище в големите градове у нас най-вече благодарение на ниските лихви по жилищните заеми, каза Радев.

Според него, ако се стигне до повишаване на лихвите в България, част от купувачите ще отложат покупката на имот за по-добри дни.

„Към момента все още не съществува пряка връзка между вдигането на лихвите от Европейската централна банка (ЕЦБ) и условията по ипотечните кредити в страната ни. Не очаквам сериозни промени в лихвените нива до края на годината.“

Ако все пак се стигне до известен ръст на лихвите по жилищните заеми, Борисов очаква той да се отрази най-осезаемо при хората, които са взели ипотечен кредит на ръба на възможностите си и заделят голяма част от доходите си за месечната вноска. 

Радев отбеляза, че в София и Пловдив купувачите на жилища все още са повече от имотите, които се продават, затова той очаква пазарът да остане стабилен на сходни или малко по-високи от сегашните ценови нива.

Според него тенденцията сделките през тази година да са по-малко от миналата вероятно ще продължи.

Борисов очаква хора, които сега задържат решението си за покупка на жилище поради геополитическото напрежение и притесненията от финансова и икономическа криза, да излязат отново на пазара, ако се стигне до край на конфликтите и подобряване на очакванията за икономиката. 

Вижте целия коментар във видеото.

Всички гости на предаването „В развитие“ можете да гледате тук. 

Още по темата

Жилищният пазар у нас се пренастройва: повече избор и по-умерени темпове

За всички ще е добре, ако жилищният пазар се охлади

Жилищният пазар в България поема глътка въздух след бурната 2025 г.

Жилищният пазар прегрява: купувачи правят неизгодни сделки и теглят рискови кредити

Жилищният пазар в България вече показва признаци, че е надценен