2025 . беше година с много висок възход на жилищния пазар в България. Смятаме, че през тази година има нормализиране и малка почивка на пазара. Това коментира Георги Киров, партньор и директор „Капиталови пазари“ в Colliers, в предаването „В развитие“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Антонио Костадинов.

Бурното развитие на пазара през 2025 г. доведе и до силен ръст на цените от средно 11-12%, а в някои зони на София нарастването беше с 20% или повече, припомни Киров. Това е станало причина за леко намаляване на финансовата достъпност на жилищата, тъй като доходите на населението не се повишаваха с темпа на цените на имотите. Въпреки това според госта жилищата у нас все още са значително по-достъпни от тези в Западна и в голяма част от Централна и Източна Европа. Той счита, че миналата година по-скоро е била изключение за жилищния пазар и сега пазарът се нормализира.

Силно конкурентният жилищен сегмент кара предприемачите да предлагат продукт с добавена стойност, за да привличат клиентите. Но от началото на войната в Украйна през 2022 г. стоманата за строителство поскъпна значително, а България внася почти целия обем от чужбина, цената на другите строителни материали също се повиши, както и тази на труда, а с поскъпването на терените за инвеститорите става все по-трудно да намират възможности за създаване на устойчив и смислен продукт, изтъкна Киров.

Ръстът на покупателната способност повишава интереса към ритейл парковете

Покачването на покупателната способност на населението, не само в София, и навлизането на брандове, които от години се разширяват в средни и малки градове в България, са причините за бурното развитие на ритейл парковете у нас, каза гостът и добави, че това явление се наблюдава и в останалите страни от региона на Централна и Източна Европа.

„Има търсене на такива обекти, затова те съществуват. Общото предлагане в страната възлиза на 600 хил. кв. м, това са над 45 обекта.“

Наемателите в ритейл парковете са предимно търговски вериги от различни подсегменти с по-евтини продукти, които не могат да плащат високи наеми. В ритейл парковете те варират средно между 8 и 10 евро на кв. м на месец, съобщи Киров. За сравнение, наемът на голям магазин с площ от 50-60 кв. м в моловете в София достига около 45 евро на кв. м.

Но ритейл парковете и моловете не са в пряка конкуренция, тъй като магазините, стоките и миксът им от наематели са различни наред с преживяването на купувачите по време на пазаруване, отбеляза събеседникът. „Незаетите площи в моловете са около 1,5%, говорим за техническа незаетост или ниво, под което свободните площи е почти нелогично да намалеят“, коментира той.

Скъпо е да се строят складове

Предлагането на индустриални площи в България е трудно поради поскъпването на земята и на сградите, които са почти изцяло от метал, посочи Киров. Освен това България се конкурира с други държави, където е по-евтино да се строи, а за някои от наемателите не е задължително да са в България, за да изпълняват търговската си дейност в страната. Те могат да имат склад в Румъния или Сърбия и пак да продават в България, обясни той.

„Обемът на пазара ни на индустриални и логистични площи не е близък до този в другите държави от региона. Ние сме периферен пазар и това има сериозно отражение.“

Делът на индустриалните и логистични имоти за собствено ползване надвишава значително този на площите за отдаване под наем. Съотношението е едно към три в полза на собствените имоти и това показва, че пазарът има накъде да се развива, счита Киров.

Миксът от наематели на офис пазара се разнообразява

През 2025 г. свободните офис площи са намалели, а пазарът е усвоил повече площи, наемите леко са се покачили.

„Няма много обекти в строеж и това означава, че ако не настъпи катаклизъм, през 2026  и 2027 г. свободните офис площи ще продължат да намаляват, а наемите ще се увеличават.“

През миналата година делът на IT компаниите в общия обем наа подписаните сделки е намалял до 34-35% спрямо почти 70% преди пет години, съобщи Киров.Това означава, че миксът от наематели се е подобрил и сегментът вече не зависи само от една индустрия, която да определя търсенето. „Това намалява риска в целия сегмент“, отбеляза гостът.

Все пак IT компаниите остават доминиращи сред наемателите на офис площи, въпреки лекото отстъпление през миналата година. В същото време компаниите от други сектори наваксват изоставането си.

Как се представиха инвестиционните пазари в България и в Централна и Източна Европа през 2025 г. и какви са очакванията за тази година? Ще засили ли еврото интереса на инвеститорите към българския пазар на бизнес имоти? Ще се повишат ли лихвите?

Вижте целия коментар във видеото.

Всички гости на предаването „В развитие“ можете да гледате тук. 

Още по темата

Експерти отчетоха обрат на пазара на недвижими имоти в София

Единични сделки с бизнес имоти за 50 млн. евро са сключени у нас през 2025 г.

Пазарът на имоти: 80% покупки за нужда, 20% за инвестиция

Българинът трябва да осъзнае, че може да инвестира в имоти, без да ги купува