Обемът от вписани сделки с жилища в България вероятно ще намалее през първите шест-осем месеца на 2026 г. Това вероятно ще забави двуцифрения ръст на цените през последните две-три години, но в сегашното положение, при липса на геополитически проблеми в региона или драматични политически събития в страната, вероятността за спад на цените е равна почти на нула. Такова мнение изрази Добромир Ганев консултант по недвижими имоти и анализатор в Komfort & Foros Brokers, в предаването „В развитие“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Георги Месробович.

Той очаква цените на жилищата да нараснат средно с 5% до 10% през тази година, но отбеляза, че съществуват различни хипотези за пазара. Някои от тях включват вероятност той отново да бъде катализиран от българи, които се завръщат от чужбина, и от чужденци, които през следващите месеци може да имат интерес да придобият собственост в страната ни. „Това се е случвало в някои страни от Източна Европа, които са станали членове на еврозоната“, отбеляза Ганев.

„Повечето фактори, които действат на пазара, не са се изменили. Единствената промяна е свързана с отпадането на един нерационален фактор – очакването за влизането на България в еврозоната. Той престана на действа от 1 януари 2026 г.“

Този фактор е бил причина за авансови покупки, които през последните две-три години са били в основата на ръста на обема от сделки в големите градове, най-вече в София. Там за деветмесечието на 2025 г. вписаните сделки с имоти са нараснали с 14-15%. В останалите големи градове сделките са се увеличили с между 5% и 6%, а във Варна дори има лек спад от 1%.

Но ръстовете на цените на жилищата не показват признаци на забавяне. Данните на НСИ за третото тримесечие сочат покачване от 19% във Варна, от 17% в София, от 14-15% в Бургас, отбеляза анализаторът. Според него един от факторите за ускорения ръст на цените е намалялото предлагане през деветмесечието на ново строителство във всички големи градове в страната. Той е особено изразителен в София – с 25-32% в зависимост дали се отнася за брой новозапочнати жилища или за разгъната застроена площ (РЗП), и във Варна, където достига 45-50%.

В същото време разрешенията за строеж остават на нивото на 2024 г., а в София дори има ръст от гледна точка на РЗП, изтъкна Ганев.

Цените на жилищата растат по-бързо от доходите

Приемането на еврото, което събеседникът определи като благотворен процес за икономиката на страната ни в дългосрочен план, не влияе на жилищния пазар. Но през последните три-четири тримесечия ръстът на доходите на хората изостава от покачването на цените във всички основни градове и според Ганев, ако тенденцията се запази, тя може да не повлияе положително на пазара.

От друга страна, ниските лихви по ипотечните кредити, които от години са двигател на жилищния пазар у нас, вероятно ще останат такива поне в началото на годината, а ако бъдат повишени, това няма да се случи рязко, коментира гостът, като се позова на послания от банкери в края на миналата година. Ресурсът, който ще се влее в банковата система след понижаването на процента на задължителните минимални резерви за банките, също предполага запазване на сегашните размери на лихвите, добави той.

„Ръстът на ипотечното кредитиране е функция от броя на хората, които купуват имоти. Считам, че в началото на годината няма да видим нови ръстове на броя отпуснати кредити.“

Ганев отбеляза, че е трудно да се определи колко хора са избързали с решението си за покупка на имот и сега няма да излязат на пазара, но ако те са били в рамките на 5%-10% от потенциалните купувачи, би трябвало да видим подобен спад в обема на сделките и при ипотечното кредитиране в началото на тази година.

2/3 вторичен пазар, 1/3 ново строителство

Повечето потребители предпочитат ново жилище с разрешение за ползване, извършени довършителни дейности, обзаведено и оборудвано, но такива трудно се намират, коментира гостът.

„Евростат и националната статистика показват 2/3 вторичен пазар и 1/3 ново строителство. Това разпределение не се дължи на нежеланието на хората да придобиват ново строителство, а на консерватизма на част от предприемачите в жилищното строителство. В моменти на промени по-големите от тях спират продажбите, за да видят дали цените няма да се повишат. По-малките инвеститори пък се притесняват дали цените няма да намалеят и това да им попречи на планирането, тъй като те разчитат не толкова на банково финансиране, колкото на парични потоци от покупко-продажби“, обясни Ганев.

Той очаква при намалялото новозапочнато строителство в големите градове балансът между покупки на вторичния пазар и на ново строителство да се запази.

Кои са най-активните групи купувачи на жилища в България? Покупките за собствени нужди или за инвестиция преобладават? Може ли да се очаква навлизането на големи чуждестранни инвеститори на пазара у нас след приемането на еврото?

Вижте целия коментар във видеото.

Всички гости на предаването „В развитие“ можете да гледате тук. 

Още по темата

Пазарът на имоти: 80% покупки за нужда, 20% за инвестиция

Българинът трябва да осъзнае, че може да инвестира в имоти, без да ги купува

Как ще се промени пазарът на имоти в България след влизането в еврозоната

Нотариус: Левовете се преобразуват в имоти и сделките в София са близо до рекорд