Традиционният стремеж на българския инвеститор към сигурност в недвижимите имоти навлиза в нова, дигитална фаза. Навлизането на европейските регулации и блокчейн технологиите променят достъпа до пазара, позволявайки на по-широк кръг от хора да участват в проекти, които досега бяха запазена територия за големи капитали. Това разказа управителят на Quart Fund Красимир Кръстев в предаването "Бизнес старт" с водеща Роселина Петкова. 

Колективното инвестиране (или краудфъндинг) в недвижими имоти е модел, който позволява на множество дребни и средни инвеститори да обединят капиталите си, за да финансират мащабни проекти. По този начин те получават достъп до пазарни ниши с висока доходност, които иначе биха изисквали огромна първоначална сума, обясни Кръстев.

"Това на практика е инвестиране в имоти, като всяко едно друго... да позволи на група от хора да съберат ресурсите си заедно и да инвестират при абсолютно равноправно в недвижими имоти, което им позволява достъп до доста по-широк пазар."

Пътят към първия лиценз

Въпреки че моделът е силно развит в Западна Европа, съобразяването му с местната правна рамка се оказва сериозно предизвикателство, разказа Кръстев.

"Предизвикателствата са страшно много, като регулацията за инвестиране в недвижими имоти е европейска и нашето законодателство въобще не е изравнено към нея. Ние прекарахме близо две години и половина в опити, заедно с Комисията за финансов надзор, да изравним законодателството така, че това да може да се случва безопасно, прозрачно и сигурно за потребителите и близо след три години успяхме да вземем първия такъв лиценз в България, така че на практика да можем да предложим една услуга, която е сигурна и прозрачна."

Интерес към пазара има и всеки месец почти се появява нов играч, каза Кръстев.

Исторически погледнато, банковите депозити бяха основният инструмент за съхранение на стойност за масовия потребител у нас. Нулевите лихвени проценти през последните години обаче принудиха хората да търсят алтернативи, като имотният пазар остава водещ избор, особено в контекста на присъединяването към еврозоната, каза Кръстев.

"Инвестиционната култура на българина не е изключително висока. За съжаление, това се подпомагаше от банките доста години с нулевите лихви в левове... Променят се навиците на хората и въпреки че сигурността е в имотите, вече търсят нови алтернативи."

Как се определя минималната инвестиция на принципа на краудфъндинг?

За разлика от традиционната покупка на цяло жилище, колективният модел залага на т.нар. „фракционна собственост“ (вместо блокчейн абстракции, капиталът се обезпечава с реални акции).

"На практика механизмът е фракционен, което означава, че много хора използват блокчейн технология, разбиват на фракции. Нашият модел е много прост. Ние разбиваме имота на квадратни метри. Продаваме от един квадратен метър нататък. Тъй като механизмът, който сме разработили, през цялото време цели да е максимално прозрачен за инвеститора, което означава, че дружествата, които ползваме, са акционерни. Нашите инвеститори притежават ценни книжа в тях, които им дават директно собственост върху съответната фракция от имот, а не просто фракция, която е някъде в блокчейна."

Високия сегмент на пазара на имоти в България

Премиум секторът показва изключителна устойчивост на икономически сътресения. Купувачите в България са финансово независими от банково кредитиране, което поддържа цените стабилни дори при пазарни забавяния, коментира Кръстев.

"Високият сегмент е този, който последните 10 години и повече, откакто горе-долу пазим статистика, не търпи забавяне в ръста на цените... От друга страна, имотите във високия сегмент са все още много малко... и търсенето надвишава значително предлагането, много често дори виждаме надпреварване."

За да минимизира рисковете, компанията прилага строги критерии за подбор на обектите.

"Ние сме си избрали рамка от топ 10 строители в България. Тези, които строят само в най-добрите райони – задължително имаме дълъг списък с критерии при подбора."

Разпределяне на печалбата

Прозрачността на разходите е ключов фактор за изграждане на доверие при колективните инвестиции. Моделът изключва сложни структури от скрити комисиони, разказа Кръстев.

"Абсолютно прозрачно. Платформата има една такса, която сме се старали да държим абсолютно минимална, която е просто административна и държавата ни кара да я събираме за набирането на средствата. Оттам нататък парите се преливат в проекта. При продажбата му средствата се разпределят абсолютно пропорционално на инвеститорите. Т.е. няма скрити лихви, няма скрити такси, няма абсолютно нищо повече."

Вторичният пазар

Основен недостатък на стандартната инвестиция в имот е нейната слаба ликвидност – продажбата на физически обект може да отнеме месеци. Създаването на вторичен пазар за фракции решава именно този проблем, смята Кръстев.

"Вторичният пазар е нещо изключително сложно за реализация, но той решава и втория фундаментален проблем с инвестициите във високия сегмент. Първият е високата цена, която, акционно разбивайки я, решаваме. Вторият е ликвидността, тъй като сама по себе си една инвестиция в недвижими имоти предполага ликвидност след 2, 3, 4 години... Вторичният пазар позволява при необходимост от ликвидност – и дори отваря врата за спекуланти – тази инвестиция да бъде реализирана сега, в момента."

Текущото охлаждане на пазара на дребно всъщност отваря нови възможности за дългосрочните фондове:"Едно такова забавяне обикновено се отразява на ретейл инвеститора... На проекти като нашия обаче това се отразява изключително добре, тъй като техният хоризонт е 2-3 години. Което означава, че евентуално забавяне сега позволява достъп до много по-добри проекти на много по-добри цени, които ще бъдат реализирани след 2-3 години, когато това забавяне вече е отшумяло."

Рисковият профил на инвеститора

Европейското законодателство налага строг филтър с цел защита на потребителите от прекомерно поемане на риск. Оценката на профила се извършва по алгоритъм, съобразен с финансовото състояние на кандидатите, обясни Кръстев.

"Оценката на рисковия профил е симулативна, т.е. европейският регламент е доста стриктен към това какви инвеститори се допускат. Самите ние сме още по-стриктни. Т.е. ние оценяваме на база формула – приходи, разходи, експозиция към финансови институции и т.н. Но докато европейският регламент ни задължава само да предупредим инвеститора, ако рисковият му профил е прекалено неподходящ, ние си позволяваме да ги ограничаваме, тъй като нашият интерес е интересът на нашите инвеститори. Не можем да си позволим в даден проект да има 80-100 души и един или двама от тях да са рискови или да имат потенциални проблеми в бъдеще."

Материалът не е препоръка за инвестиционно намерение.

Целия разговор може да гледате във видеото.

Всички гости на предаването "Бизнес старт" може да намерите тук. 

Още по темата

AI и TikTok пренаписват правилата в рекламата на имоти

Еврозоната сваля рисковата премия за бизнес имоти у нас

Поскъпването на имотите може да спре, при новото строителство се задава спад

Имотният пазар пада заради спекуланти, IT сектора и хора с ограничен бюджет